宅建 37条書面 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産の取引において、契約が成立した後に「言った、言わない」のトラブルを防ぐため、契約内容を記載した書面を当事者双方（売主と買主、または貸主と借主）に交付することが義務付けられています。これを「37条書面（いわゆる契約書）」といいます。2022年5月からは、相手方の承諾を得れば書面の交付に代えて電磁的方法で提供することもできるようになりました（35条書面も同様です）。本分野では、この書面に「誰が記名し、いつ交付するのか」、そして「何を書かなければならないのか」を学びます。

2. 学習のポイント

最大のポイントは、契約「前」に行う35条書面（重要事項説明）との違いを明確に区別することです。

• 内容の「説明」は不要：35条書面は宅建士による内容の「説明」が必須ですが、37条書面は契約内容を証拠として残すものなので、内容の説明は不要です（交付するだけでOK）。
• 宅建士証の提示も不要：説明が不要なので、35条書面のように交付時に必ず宅建士証を提示しなければならないわけではありません。ただし、取引の関係者から請求があれば提示する義務がある点は変わりません（宅建業法22条の4）。また、書面への「宅建士の記名」は35条書面と同様に必要です（専任の宅建士でなくても可）。
• 交付する相手：35条書面は「物件を取得しようとする者（買主や借主）」のみに交付しますが、37条書面は契約の証拠なので「当事者双方（売主と買主の両方）」に交付しなければなりません。

3. 実際の出題のされ方

37条書面は頻出で、35条書面との引っかけ問題が定番です。特に「記載事項」の違いがよく問われます。

• 代金（賃借）の額と支払時期：37条書面（契約書）には必ず記載しますが、35条書面には記載しません（契約前に金額が確定していないことも多いため）。
• 契約の解除に関する事項：35条書面では定めの有無にかかわらず説明・記載が必要（絶対的記載事項）ですが、37条書面では「定めがあるときに」記載する相対的記載事項です。「両方に必要」と丸暗記すると、37条側の扱いを問う選択肢で誤ります。
• 天災で家が壊れた時のルール（危険負担）：定めがあれば37条書面に記載しますが、35条書面には記載しません。

4. 間違えやすいところ

相手方が宅建業者（プロ）の場合
相手方が宅建業者であっても、37条書面の交付を省略することはできません（契約の証拠として必ず必要です）。35条書面の「説明」は省略できますが、交付自体はどちらの書面も省略不可です。

記載事項の「絶対的記載事項」と「相対的記載事項」
37条書面には、どんな契約でも絶対に書かなければならない「絶対的記載事項（当事者の氏名、物件を特定する事項、代金の額と支払時期など）」と、当事者間で特別な約束（特約）をした場合のみ書かなければならない「相対的記載事項（違約金に関する定め、危険負担の定めなど）」があります。問題文で「必ず記載しなければならない」と問われた場合、相対的記載事項は「定めがあれば記載する」ものなので×になることがあります。