管理業務主任者 品確法・アフターサービス — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

新築のマンションを買った人は、柱や屋根の欠陥が後から見つかっても、売主に長い期間責任を問えます。住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、その期間と範囲を契約で削れない形に固定しています。住宅の性能を共通の物差しで示す仕組みや、売主が責任を果たせないときに備える保証金と保険の仕組みも、買う人や注文する人を守る側の制度です。

2. 実際の出題のされ方

品確法の新築住宅と瑕疵担保責任の特例について、適切な記述や不適切な記述を選ばせる問題が繰り返し出題されています。分譲マンションの売買を前提に、売主の担保責任を問う問題もあります。

このほか、品確法の第1条（目的）の空欄に入る語句の組合せを選ぶ問題や、新築住宅の住宅性能表示制度について誤った記述を選ぶ問題、指定住宅紛争処理機関を含めて正しい記述を選ぶ問題が出ています。「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」について不適切な記述を選ぶ問題もあります。

3. 学習のポイント

引渡しから10年の責任は、請負なら注文者への引渡し、売買なら買主への引渡しから数えます。売主が請負人に建てさせた住宅を売るときは、請負人から売主へ渡された時が起点になるので、買主の手元に来る前から期間が進みます。対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分（どちらも政令で決まる部分）の瑕疵で、瑕疵とは種類や品質が契約の内容に合っていない状態をいいます。この責任を問えるのは、売買や請負の契約を結んだ買主や注文者です。契約で動かせる向きは決まっています。買主や注文者に不利な向きの特約は効力がありません。有利な向きには動かせるので、責任を負う期間を引渡しから20年以内まで延ばしたり、対象を他の部分の瑕疵へ広げたりする約束はできます。

住宅性能表示制度は、登録住宅性能評価機関に申請して評価書の交付を受ける制度で、利用するかどうかは当事者が決めます。請負人や売主が評価書かその写しを契約書に添えるか相手に渡すと、契約書で反対の意思を示していない限り、書かれた性能の住宅を造る、または引き渡すと約束したものとして扱われます。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律では、保証金の供託か保険契約の締結の義務を負う事業者は、新築住宅を直接引き渡す立場で決まります。売買なら売主の宅地建物取引業者、請負なら請負人の建設業者です（相手方が宅地建物取引業者である場合を除きます）。

4. 間違えやすいところ

工事の完了から1年以内なら、人が住んだことの有無で新築住宅かどうかは左右されないとする誤答肢がありました。一度でも人が住むと、完了からの期間が短くても新築住宅から外れ、その売買には品確法の特例が働きません。

指定住宅紛争処理機関が扱う住宅を新築に絞る誤答肢がありました。品確法が定めるこの機関の対象は建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅で、交付を受けた既存住宅の請負や売買の紛争も扱います。