令和元年度 管理業務主任者試験問題 問40

正解は 3 です。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」における新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例は、新築住宅の買主や注文者を保護するための規定です。この特例は、売買契約における買主が個人であるか法人であるかを問わず適用されます（ただし、一時使用のため建設されたことが明らかな住宅については適用されません）。したがって、「法人が買主である売買契約においては適用されない」とする記述3は誤りです。

各選択肢の解説

• 1：正しい
  品確法において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）と定義されています（第2条第2項）。
• 2：正しい
  住宅新築請負契約または新築住宅の売買契約において、請負人または売主が引き渡した時から10年間瑕疵担保責任を負う対象（住宅のうち特に重要な部分）は、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものです（第94条第1項、第95条第1項）。
• 3：誤り
  品確法の新築住宅に係る瑕疵担保責任の特例（第95条）は、買主が法人であっても適用されます。法人が買主であることを理由に適用が除外されるという規定はありません。
• 4：正しい
  品確法では、構造耐力上主要な部分等の瑕疵（売買契約では隠れた瑕疵）について、請負人や売主は修補請求だけでなく、損害賠償請求や契約解除（売買契約において瑕疵により契約の目的を達することができない場合）に対しても責任を負うものとされています。これに反して買主や注文者に不利な特約は無効となるため（第94条第2項、第95条第2項）、責任を瑕疵の修補のみに限定する特約は無効です。

現行法での扱い(2026年11月1日時点)

2020年4月1日施行の民法改正に伴う品確法の改正により、「瑕疵」が「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態」と定義され（第2条第5項）、売買契約における特例（第95条第1項）から「隠れた」という要件が削除されました。現行法でも請負人や売主の責任を注文者や買主に不利に変更する特約は無効とされており（第94条第2項、第95条第2項）、この問題の正解は変わりません。