管理業務主任者 借地借家法 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

住戸や事務所を借りている人は、貸主の都合だけで追い出されないよう、民法の賃貸借より厚く守られています。更新が予定されている通常の賃貸借と更新が無い定期建物賃貸借の手続の違いや、特約で変えられる規定と変えられない規定の線引きが、つまずきやすいところです。借地借家法の建物賃貸借の規定は、賃借人に不利な特約を無効とすることで、借りている人の立場を支えています。

2. 実際の出題のされ方

専有部分の賃貸借を題材に、借地借家法と民法の規定や判例に照らして記述の正誤を見分けさせます。合意した特約のうち無効なものの組を選ばせる形もあります。

通常の建物賃貸借を前提にした問題では、借地借家法の論点が民法の論点と1肢ずつ並んでいます。定期建物賃貸借を題材にした問題では、借地借家法の規定に照らして正しい記述や誤っている記述を選ばせます。

賃料の増減の請求についての特約の効力は繰り返し出題されており、定期建物賃貸借を結ぶときの書面の要件もよく出る論点です。

3. 学習のポイント

建物の賃貸借を第三者に主張する手段は、民法では賃貸借の登記ですが、借地借家法では建物の引渡しで足ります。引渡しを受けていれば、登記が無くても、その後に建物の所有権などを取得した人に賃貸借の効力が及びます。

借賃増減請求権に関する特約の効力は、普通建物賃貸借と定期建物賃貸借とで結論が異なります。

• 普通建物賃貸借における特約: 税や地価の変動、近くの建物の賃料との比較で賃料が不相当になれば、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって増減を請求できます。例外は一定の期間増額しないという特約で、この定めがあれば賃貸人はその期間は増額を求められません。減額しないという特約にはこの例外の定めが無く、賃借人は減額を求められます。
• 定期建物賃貸借における特約: 定期建物賃貸借では、賃料の改定についての特約があれば、増減を請求できるとする規定は働きません。そのため、増額も減額も請求しないという取り決めも有効です。

通常の建物賃貸借では、賃貸人が契約を終わらせるのに正当の事由が要ります。更新や解約に関するこうした規定に反する特約で賃借人に不利なものは、無効です。賃借人が死亡すれば同居の相続人がいても契約を終わらせるとする特約も、賃借人側に不利な特約として無効になります。一方、賃貸人の同意を得て取り付けた造作を賃貸借の終了時に時価で買い取らせる権利は、無効とする規定の対象から外れているので、特約で無くせます。

4. 間違えやすいところ

住戸を住まいでなく仕事に使うために借りる賃貸借には借地借家法が適用されないとする誤答肢が、繰り返し作られています。この法律の建物賃貸借の規定は使い道で区別しておらず、適用されないのは一時使用のためであることが明らかな賃貸借です。

定期建物賃貸借で、更新が無いことが契約書にはっきり書かれ、借主も分かっていれば、事前の説明は要らないとする誤答肢がありました。最高裁判所の判例は、契約書とは別に書面を渡して説明することを求めています。その説明をしなかったときは、更新が無いとの定めは無効で、更新のある通常の賃貸借になります。令和3年の改正（2022年5月施行）で、この説明の書面は賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供でき、契約自体も電磁的記録でできるようになりました。