管理業務主任者 売買 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

売買の決まりは、買った住戸や設備が契約の内容と違っていたときに買主が売主に何を求められるかと、手付を渡した後の引き返し方を扱います。特約で売主の責任をどこまで軽くできるか、いつまでに売主へ知らせなければならないか、手付による解除がいつまでできるかが、迷いやすい点です。種類や品質の不適合を理由とする買主の権利は、不適合を知った後に売主へ知らせないままでいると、失われることがあります。

2. 実際の出題のされ方

売主が誰かで問いの形が変わります。ともに宅地建物取引業者ではない個人の売買では、民法の規定によれば正しい記述や誤っている記述を選ばせる問題があり、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買では、民法と宅地建物取引業法の規定を合わせて判断させる問題があります。

解約手付については、住戸の売買で手付金を交付した事例を読ませ、判例まで含めて正しい記述を選ばせる問題があります。売買以外の契約の解除と並べて問う問題も出ています。

3. 学習のポイント

売主の担保責任については、平成29年の改正（2020年4月施行）により、従来の瑕疵担保責任から契約不適合責任へと仕組みが改められています。売買の目的物に種類・品質・数量の面で契約内容との不一致（契約不適合）があるときは、買主には目的物の修補や代替物の引渡しといった履行の追完請求、代金の減額請求、さらには債務不履行の一般原則に従った損害賠償の請求や契約の解除という救済手段が認められています。なお、損害賠償の請求については、同じ改正で、その不履行が売主の責めに帰することができない事由によるものであるときは請求できないこととされています。

個人同士の売買では、売主の責任の範囲や責任の追及の仕方を、特約で民法と違う形にできます。

解約手付による解除は、相手方が契約の履行に着手するまでできます。自分が先に着手していても、相手方がまだなら解除できます。買主は手付を放棄すれば足りますが、売主は手付の倍額を現実に差し出す必要があり、返すと知らせるだけでは足りません。どちらも最高裁判所の判例の考え方で、平成29年の改正（2020年4月施行）で明文になりました。

4. 間違えやすいところ

売主が担保の責任を負わないと特約していれば、不適合を知りながら買主に黙っていても責任を免れるとする誤答肢がありました。知りながら告げなかった事実については、特約があっても売主は責任を免れません。

また、引渡しを受けた時から1年のうちに売主へ請求しなければ売主が責任を免れるとする誤答肢がありました。種類や品質の不適合についての期間は、買主が不適合を知った時から数えます。改正前は知った時から1年以内に解除か損害賠償の請求をする必要がありましたが、現在は、平成29年の改正（2020年4月施行）で、その期間内に売主へ通知すれば権利を失いません。