管理業務主任者 賃貸住宅管理業法 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

アパートや賃貸マンションのオーナーに代わって建物の手入れや家賃の管理を請け負う事業と、オーナーから建物を借り上げて入居者に貸す事業には、それぞれ別の決まりがあります。ある義務がどちらの立場に課されているのかを、取り違えやすいところです。どちらの事業も、建物のオーナーと結ぶ契約が出発点になっています。

2. 実際の出題のされ方

賃貸住宅管理業者の登録と業務上の義務について、最も適切な記述や最も不適切な記述を選ばせる問題が出ています。

建物を借り上げる事業の規制に絞った問題もあり、問題文で勧誘者の意味を示したものや、電磁的方法で提供する場合を考えないと断ったものがあります。このほか、法律の目的を定めた条文の空欄に入る語句の組合せを選ばせる穴埋めの問題も出ています。

3. 学習のポイント

賃貸住宅管理業の対象となる管理業務は、オーナーである賃貸人から委託を受けて行う建物の点検・清掃・修繕といった維持保全業務と、その維持保全とセットで行う家賃や敷金、共益費などの金銭管理業務から成り立っています。建物の維持保全を伴わずに家賃等の金銭管理だけを受託する形態は、この法律における管理業務には含まれません。また、賃貸住宅管理業者が賃貸人と管理受託契約を結ぶ前には、契約内容や履行に関する事項を記載した書面を交付して説明する必要があります。相手が賃貸住宅管理業者や宅地建物取引業者などであれば、この説明は要りません。賃貸人の承諾があれば書面交付に代えて電磁的方法で事項を提供できますが、その場合でも説明手続そのものを省くことは認められていません。

特定賃貸借契約は、借主が借りた住宅を転貸する事業を営むために貸主と結ぶ賃貸借契約で、いわゆるマスターリース契約です。その事業を営む借主を特定転貸事業者といいます。この特定賃貸借契約を結ぶ際にも、特定転貸事業者は契約締結までに相手方となろうとする者へ書面を交付して説明を行う義務を負いますが、相手方が宅地建物取引業者や特定転貸事業者といった専門的な知識および経験を持つ者であるときには、この事前説明は不要となります。

4. 間違えやすいところ

賃貸住宅管理業の登録の申請先について、複数の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣、1つの都道府県内にのみ事務所を置く場合は都道府県知事への登録が必要になるとする誤答肢がありました。賃貸住宅管理業の登録は、事務所を設ける都道府県の数にかかわらず、一定の規模以上の事業者を対象としてすべて国土交通大臣が一元的に行います。事務所を設置する都道府県の数によって都道府県知事と国土交通大臣に分かれるのは、宅地建物取引業法における宅地建物取引業の免許制度です。

また、特定賃貸借契約を結ぶ前の重要事項説明について、特定転貸事業者が業務管理者をして相手方に説明を行わせなければならないとする誤答肢がありました。特定賃貸借契約の締結前における説明では、特定転貸事業者に業務管理者の関与は義務付けられていません。業務管理者は、賃貸住宅管理業者が営業所または事務所ごとに選ぶ者で、管理受託契約の内容や維持保全の方法などを管理し監督します。