管理業務主任者 契約の成立・解除 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

物が渡されない、工事が終わらないといった約束違反が起きたとき、相手に履行を迫るのか、自分の支払を止めるのか、契約をやめるのかを選ぶ場面の決まりです。催告が要る解除と要らない解除、同時に履行すべき債務と一方が先の債務は、取り違えやすい組です。解除された契約では、当事者が受け取った物を返し合い、契約前の状態に戻ります。

2. 実際の出題のされ方

契約の解除そのものを問う問題には、管理委託契約が管理業者の債務不履行で解除された事例で誤っている記述を選ばせるものがあります。契約の種類を変えて解除の可否を並べ、最も適切な記述を選ばせる問題も出ています。

同時履行の抗弁権については、民法の規定と判例によれば誤っている記述を選ばせる問題があります。このほか、解約手付を交付した住戸の売買の事例を読ませる問題や、建物の建築の請負を題材に適切な記述だけを含む組を選ばせる問題もあります。

3. 学習のポイント

不履行を理由とする解除は、催告を経るのが原則です。相当の期間を定めて履行を求め、その期間が過ぎても履行が無ければ解除でき、期間が過ぎた時点の不履行が軽微なら解除できません。債務の全部の履行ができなくなったときのように、催告しても意味がない場合は、催告なしで直ちに解除できます。平成29年の改正（2020年4月施行）で、債務者に帰責事由があることは解除の要件でなくなり、解除が制限されるのは不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるときです。

解除は相手方への意思表示で行い、一度した意思表示は撤回できません。解除されると、各当事者は受け取った物を返すなどして、相手方を契約前の状態に戻す義務を負います。

同時履行の抗弁権は、双務契約で相手が履行を提供するまで自分の履行を拒める権利です。どちらかの履行が先と決まる債務の組では、この関係になりません。建物の賃貸借では明渡しを受けて初めて敷金の返還義務が生じるので、明渡しが先です。金銭を借りて抵当権を付けた場合も、弁済が先で登記の抹消が後です。

引渡し前の建物が隣家からの延焼で失われたときのように、どちらの責任でもなく債務を履行できなくなった場合、債権者は反対給付の履行を拒めます。この定めは、平成29年の改正（2020年4月施行）で今の形になりました。

4. 間違えやすいところ

管理組合が買った設備に契約不適合があるとき、直させることや値引きは求められても契約そのものは解除できないとする誤答肢がありました。売買の不適合についても、平成29年の改正（2020年4月施行）で、催告による解除や催告によらない解除の規定がそのまま働くことになりました。

売主の債務不履行で買主が売買契約を解除した場合、手付金は返してもらえても損害の賠償までは求められないとする誤答肢がありました。解除をしても損害賠償の請求は妨げられないので、手付金の返還とは別に、不履行で生じた損害の賠償を求められます。