宅建 土地・建物 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

不動産取引の基本となる「土地」と「建物」の物理的な性質について学ぶ分野です。

土地については、山の斜面なのか、川沿いの低地なのかによって、水害や土砂崩れ、地震の際の液状化リスクが全く異なります。建物については、木、鉄、コンクリートといった材料の長所・短所や、それらを組み合わせた構造（鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）の特徴を知っておく必要があります。安全な不動産を見極めるための基礎知識と言えます。

2. 学習のポイント

土地（地形・地盤）
日本の地形を「山地・丘陵地」「台地・段丘」「低地」などに分類し、それぞれの宅地としての適性（安全性）を覚えます。

• 適している（安全）：台地、段丘、扇状地（ただし扇頂・扇端部など一部注意）、丘陵地（ただし造成時の切土・盛土に注意）。水はけが良く、地盤が安定しています。
• 適していない（危険）：三角州、干拓地、旧河道（昔の川の跡）、谷底平野など。地盤が軟弱で、水害や液状化のリスクが高いです。

建物（構造・材料）
各種構造のメリットとデメリットを対比して覚えます。

• 木材：含水率が大きい（水分を多く含む）と強度が落ちる。
• 鉄材：引張力には強いが、火の熱に弱く、錆びやすい。
• コンクリート：圧縮力には強いが、引張力には弱い。
  これらを組み合わせた「鉄筋コンクリート造（RC造）」は、鉄筋（引張力に強い）とコンクリート（圧縮力に強い、熱から鉄筋を守る）の弱点を補い合った構造です。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、50問中の最後の2問（問49が土地、問50が建物）として出題されます（いわゆる「5問免除」の対象科目です）。

土地については、「旧河道は、地盤が軟弱で地震の際に液状化のおそれがあるため、宅地として好ましくない」といった、地形とリスクの結びつきを問う正誤問題が定番です。また、「等高線の間隔が密であるほど、傾斜が急である」といった地図の読み方もよく出題されます。

建物については、「鉄筋コンクリート造は、耐火性・耐久性に優れているが、自重が大きい」といった構造の特徴を問う問題が中心です。

4. 間違えやすいところ

断層と宅地適性
「断層」周辺の土地は、過去の地震活動によって地盤が弱くなっており、再びズレが生じる危険もあるため、宅地には不適当です。「水はけが良いから適している」といった引っかけに注意しましょう。

集成材の強度
「集成材」とは、板状の木材を接着剤で貼り合わせたものです。無垢材（一本の木から切り出した木材）と比較して、品質が均一で強度のバラツキが少なく、反りや割れも生じにくいという優れた特徴があります。「接着剤を使っているから無垢材より劣る」と思い込まないようにしてください。

コンクリートの「水」の割合
コンクリートを作る際、セメントに対する水の比率（水コンクリート比）が大きい（水が多い）ほど、強度は下がります。シャバシャバのコンクリートは作業はしやすいですが、乾いた後にスカスカになってしまうためです。