平成28年度宅地建物取引士資格試験問11

この問題は2016年度(H28)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。

1. Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

2. Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。

3. AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。

4. Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

借地権の対抗要件や定期借地権、建物買取請求権に関する借地借家法の規定と判例の理解を問う問題です。
正解は 選択肢1 です。

各選択肢の解説

1. 正しい
借地権の対抗要件として認められる建物登記は、借地権者本人名義の登記に限られます。借地権者の子など家族名義で建物の保存登記がなされていたとしても、第三者に対して借地権を対抗することはできません（最判昭41.4.27）。したがって、AはDに対して借地権を対抗できず、本肢の記述は正しいです。
2. 誤り
建物の登記簿上の表示（所在地番や床面積など）が実際の建物と多少相違していても、建物の同一性が認識できる程度の軽微な違いであれば、対抗力は失われません（最判昭40.3.17）。したがって、建物の同一性が否定されるようなものでない限り、AはEに対して借地権を対抗することができ、本肢の記述は誤りです。
3. 誤り
契約の更新がなく、期間満了時に建物を収去すべき旨を有効に規定する「一般定期借地権」を設定するためには、存続期間を50年以上とする必要があります（借地借家法第22条）。本問では存続期間が30年とされているため、公正証書によって契約したとしても一般定期借地権を設定することはできず、本肢の記述は誤りです。
4. 誤り
借地権者の債務不履行（地代の不払いなど）を理由として借地契約が解除された場合、借地権者は借地権設定者に対して建物買取請求権を行使することはできません（最判昭35.2.9）。したがって、Bが建物を時価で買い取る必要はなく、本肢の記述は誤りです。