宅建 平成26年度 問11

権利関係借地借家法借地権の存続期間・更新・対抗力賃貸借(民法)

甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

解答・解説

正解: 3. 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。

正解の根拠

本問は、土地の賃貸借契約における利用目的の違いによる適用法律の差異を問う問題です。

  • ケース①は「建物の所有を目的とする」ため、借地借家法が適用されます。
  • ケース②は「資材置場」として利用し、建物の所有を目的としないため、借地借家法は適用されず民法のみが適用されます。
    両者の法律の規定の違いを踏まえると、正しい記述は選択肢3となります。

各選択肢の解説

  1. 誤り

    • ケース①（借地借家法）: 借地権の存続期間を40年と定めた場合、一般借地権であれば契約は書面・口頭を問わず有効であり、期間は40年となります（定期借地権など特別な場合は書面が必要ですが、通常の借地権では書面は要件ではありません）。
    • ケース②（民法）: 民法上の賃貸借契約の存続期間の上限は50年であり、口頭であっても40年の期間は有効です。

  2. 誤り

    • ケース①（借地借家法）: 借地権の登記がなくても、土地の上に借地権者名義で登記された建物を所有していれば、第三者に対抗することができます（借地借家法第10条1項）。
    • ケース②（民法）: 借地借家法の対抗要件は備えられませんが、民法の規定に基づき賃借権の登記を行うことで第三者に対抗することができます。したがって「対抗する方法はない」とする記述は誤りです（民法第605条）。

  3. 正しい

    • ケース①（借地借家法）: 借地契約で存続期間を定めなかった場合、期間は強制的に30年となります（借地借家法第3条）。そのため、期間の定めのない契約とはならず、賃貸人が一方的に解約申入れをして終了させることはできません。
    • ケース②（民法）: 期間の定めのない賃貸借契約では、当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。土地の賃貸借の場合、解約の申入れから1年を経過することで契約が終了します（民法第617条）。

  4. 誤り

    • 期間の定めのある賃貸借契約において、当事者が解約する権利を留保していない（中途解約の特約がない）場合、ケース①・②ともに、原則として一方的な中途解約はできません（民法第618条）。したがって、ケース①で賃借人が1年前に予告すれば中途解約できるとしたり、ケース②でいつでも中途解約できるとする記述は誤りです。

Spineチーム