平成26年度問12

この問題は2014年度(H26)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。

2. 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。

3. 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。

4. 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

本問は、借地借家法における定期建物賃貸借契約（借地借家法第38条）に関する理解を問う問題です。定期建物賃貸借は、契約の更新がなく期間満了によって確定的に終了するという強力な効力を持つため、賃借人保護の観点から厳格な要件が定められています。

選択肢1：正しい
定期建物賃貸借契約は、公正証書による等書面によって締結しなければなりません（借地借家法38条1項）。
選択肢2：正しい
通常の建物賃貸借契約では、1年未満の期間を定めた場合は「期間の定めのない建物の賃貸借」とみなされます（借地借家法29条1項）。しかし、定期建物賃貸借契約についてはこの規定が適用されないため、1年未満の期間を定めても有効となります（同法38条1項）。
選択肢3：誤り（正解）
定期建物賃貸借契約を締結する際、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、「契約の更新がなく、期間の満了により終了する」ことについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません（借地借家法38条2項）。判例により、この事前説明のための書面は、契約書とは別個独立の書面である必要があるとされています。契約書と同じ書面内に記載して説明するだけでは要件を満たしません。
選択肢4：正しい
賃貸人が上記の事前説明（更新がなく期間満了で終了する旨の説明）を怠った場合、その契約は定期建物賃貸借としては無効となり、更新がない旨の定めのない通常の建物賃貸借契約として取り扱われます（借地借家法38条3項）。