平成27年度 宅地建物取引士資格試験 問12

権利関係借地借家法定期借地権・定期建物賃貸借

この問題は2015年度(H27)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、借地借家法における定期借家契約と普通借家契約の効力の違いに関する知識を問う問題です。

正解の理由

選択肢1が正解です。
建物の賃貸借において、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても効力を生じます（借地借家法第31条第1項）。この規定に反する特約で賃借人に不利なものは無効となります（借地借家法第30条）。
この強行規定は定期借家契約・普通借家契約のいずれにも適用されるため、「賃借権の登記をしない限り第三者に対抗できない」旨の特約は賃借人に不利であり、両契約において無効となります。

各選択肢の解説

  • 1. 正しい
    上記の通り、対抗要件に関する特約で賃借人に不利なものは、定期借家契約・普通借家契約のいずれにおいても無効です。
  • 2. 誤り
    建物の借賃が不相当となった場合の増減額請求に関して、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います（借地借家法第11条第1項ただし書）。不増額特約は賃借人に有利であるため、定期借家契約・普通借家契約のいずれにおいても有効です。
  • 3. 誤り
    賃借人が賃貸人の同意を得て付加した造作の造作買取請求権（借地借家法第33条）は任意規定であり、あらかじめ排除する特約は、定期借家契約・普通借家契約のいずれにおいても有効です。
  • 4. 誤り
    期間の定めのある賃貸借契約において、契約期間中の中途解約を不可とする特約は、民法の原則通りであり、定期借家契約・普通借家契約のいずれにおいても有効です。