平成27年度宅地建物取引士資格試験問9

この問題は2015年度(H27)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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土地の転貸借に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。

（判決文）

土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することはできないものと解するのが相当である。

1. 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。

2. 土地の賃借人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。

3. 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。

4. 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

本問は、土地の賃貸借契約における無断転貸および合意解除が転借人に及ぼす効力について、提示された判決文を正しく読み解く問題です。

判決文の要旨は以下の通りです。

無断転貸であっても、背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合は、賃貸人は契約を解除できない。
上記の場合において、賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除しても、原則として賃貸人は転借人にその効果を対抗できない（＝明渡しを請求できない）。
ただし、賃借人に賃料不払等の債務不履行があり、賃貸人が法定解除権を行使できる事情がある場合には、明渡しを請求できる。

各選択肢の解説

1. 誤り（正解）
判決文では、背信行為と認めるに足りない特段の事情により無断転貸を理由とした解除ができない場合、賃借人に債務不履行があるなどの事情がない限り、賃貸借契約を合意解除しても賃貸人は転借人に対して土地の明渡しを請求することはできないとしています。したがって、「明渡しを請求することができる」とする本肢は誤りであり、正解となります。
2. 正しい
転貸借について賃貸人が承諾を与えている場合、無断転貸には当たらないためこれを理由に解除することは当然できません。しかし、賃貸人と賃借人の当事者間で賃貸借契約を合意解除すること自体は可能です（ただし、その効果を転借人に対抗できるかは別の問題となります）。
3. 正しい
無断転貸があっても、背信行為と認めるに足りない特段の事情があれば契約を解除できません。また、賃料の不払いであっても、不払いの期間や額などから信頼関係が破壊されたとまでは認められない特段の事情があれば、法定解除権を行使できない場合があります。したがって、いずれも「できる場合とできない場合がある」とする本肢は正しい記述です。
4. 正しい
判決文に示されている通り、無断転貸であっても背信行為にあたらない特段の事情があり、かつ賃料不払いなどの債務不履行がない状況下での合意解除であれば、賃貸人は転借人に合意解除の効果を対抗できません。よって、転借人は賃貸人からの明渡し請求を拒絶することができる場合があります。