平成25年度 宅地建物取引主任者資格試験 問12

本問は、借地借家法および民法における賃貸借契約の規定や判例についての理解を問う問題です。正解は 選択肢3 です。代金や期間に関する要件、また建物の有無などが論点となります。それぞれについて正確な知識を押さえましょう。

正解の根拠

• 選択肢3（正しい）：
  借地権の対抗力について、借地借家法第10条第1項では、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と規定されています。しかし、判例（最判昭和44年11月26日）によれば、二筆以上の土地を一体として賃借している場合であっても、建物の登記による対抗力が及ぶのは現実に建物が存在する一筆の土地のみであり、建物のない他方の土地（庭として使用している土地など）には対抗力が及ばないとされています。したがって、本肢の記述は正しいです。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）：
  借地借家法が適用される「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します（借地借家法第2条第1号）。ゴルフ場経営を目的とする土地の賃貸借契約は、建物の所有を主たる目的とするものではないため、借地借家法の適用はありません。したがって、同法第11条の地代等増減額請求権の規定も適用されません。

• 選択肢2（誤り）：
  借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したとき（建物がある場合に限る）、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたとしても、その異議には正当の事由が備わっていなければ更新を拒絶することができません（借地借家法第5条第1項、第6条）。「異議を述べた場合には、当然に終了する」とする本肢の記述は誤りです。

• 選択肢4（誤り）：
  借地権の存続期間満了前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を再築した場合において、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったときは、借地権設定者の承諾があったものとみなされます。この場合、借地権は「借地権設定者の承諾があった日」または「建物が築造された日」のいずれか早い日から20年間存続します（借地借家法第7条第1項）。「建物が築造された日から当然に20年間存続する」とする本肢の記述は誤りです。