平成28年度 宅地建物取引士資格試験 問 12

本問は、借地借家法に基づく建物賃貸借契約の解約や更新、造作買取請求、定期建物賃貸借に関する理解を問う問題です。誤っている記述は選択肢2となります。

正解の根拠

借地借家法第28条において、賃貸人からの更新拒絶または解約の申入れには、正当事由が必要です。正当事由の有無は、賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情を主たる要件とし、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、そして財産上の給付（立退料）の申出を従たる要件として総合的に考慮して判断されます。
したがって、財産上の給付の申出があったとしても、それは正当事由を補完する一要素に過ぎず、それだけで正当事由があるとみなされるわけではありません。よって、選択肢2は誤りです。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  借地借家法第26条第1項の規定によります。建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新をしない旨の通知等をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新）。この場合、更新後の契約の期間は定めのないものとなります。

• 選択肢2（誤り・正解）
  前述の通り、賃貸人（B）からの解約申入れに際して、一定額以上の財産上の給付（立退料）を申し出たとしても、それは正当事由の判断において考慮される一事情に過ぎず、それのみをもって正当事由があるとみなされるわけではありません。

• 選択肢3（正しい）
  借地借家法第33条第2項の規定によります。建物の適法な転借人（C）が、賃貸人（B）の同意を得て建物に造作を付加した場合、賃貸借期間の満了等により契約が終了するときは、転借人Cは賃貸人Bに対し、その造作を時価で買い取るよう請求すること（造作買取請求権）ができます。

• 選択肢4（正しい）
  借地借家法第38条第4項の規定によります。期間が1年以上である定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。本件は期間3年の契約であるため、この規定が適用されます。