令和3年度 宅地建物取引士資格試験 問13

本問は建物の区分所有等に関する法律における、集会の決議、共用部分の変更、敷地利用権、および共用部分の持分についての理解を問う問題です。

誤っている記述は 選択肢4 です。
共用部分の持分の算定基準となる専有部分の床面積は、壁その他の区画の 内側線 （内法面積）で囲まれた部分の水平投影面積により算出されます（区分所有法14条3項）。壁の中心線ではありません。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  集会を開かずに書面又は電磁的方法による決議を行うには、区分所有者 全員の承諾 が必要です（区分所有法45条1項）。したがって、1人でも反対するときは書面による決議はできません。
• 選択肢2（正しい）
  出題当時は、形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更（重大変更）は、原則として区分所有者及び議決権の各 4分の3以上 の多数による集会決議が必要でした。ただし、区分所有者の定数（頭数）に限っては、規約によって 過半数 まで減ずることが認められていました（当時の区分所有法17条1項）。
• 選択肢3（正しい）
  敷地利用権が数人で有する所有権等の権利である場合、原則として専有部分と敷地利用権を 分離して処分することはできません（分離処分の禁止）。ただし、規約に別段の定めがある場合はこの限りではありません（区分所有法22条1項）。
• 選択肢4（誤り）
  各共有者の共用部分の持分は、原則として有する専有部分の床面積の割合によります。この床面積は、壁その他の区画の 内側線 で囲まれた部分の水平投影面積（内法計算）で計算されます。中心線（壁芯計算）ではないため、本記述は誤りです（区分所有法14条3項）。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時は、共用部分の著しい変更について、規約で引き下げられるのは区分所有者の定数のみでした。2026年4月1日施行の区分所有法改正により、決議要件は出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上とされ、規約で双方を2分の1を超える割合まで引き下げ可能となりました。したがって現行法では選択肢 2も誤りとなり、正解は複数（2と4）になります。