令和3年度宅地建物取引士資格試験問12

この問題は2021(R3)10月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。

2. 甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。

3. 甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。

4. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢2

正解は 2 です。建物の賃貸借契約における敷金の承継に関する正しい理解を問う問題です。不動産の所有権移転に伴い賃貸人たる地位が移転した場合の敷金関係の処理については、民法および判例のルールを正確に押さえておく必要があります。

各選択肢の解説

1: 誤り建物の賃貸借において期間の定めがない場合、賃貸人からの解約申入れには 正当事由 が必要であり、解約の申入れから 6箇月 を経過することによって契約が終了します（借地借家法第27条1項、第28条）。本肢の「3月」は誤りです。
2: 正しい賃貸不動産の所有権移転により賃貸人たる地位が新所有者（C）に移転した場合、敷金返還債務も原則として新所有者に承継されます。ただし、賃貸人たる地位の移転時までに生じていた賃借人（B）の旧賃貸人（A）に対する 未払賃料債務等があれば、敷金は当然にそれに充当され、その残額のみが新所有者（C）に承継されます（民法第605条の2第4項）。したがって、本肢の記述は正しいです。
3: 誤り建物の賃貸借が適法に転貸されている場合において、賃貸借が期間満了等によって終了するときは、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、終了を転借人に対抗できません。この通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から 6箇月 を経過することによって終了します（借地借家法第34条1項）。本肢の「3月」は誤りです。
4: 誤り契約期間が1年以上の定期建物賃貸借契約において、賃貸人が期間満了の1年前から6箇月前までに終了の通知をしなかった場合、期間満了による終了を賃借人に 対抗できなくなります。ただし、遅れて通知をした場合でも、その通知から6箇月を経過すれば終了を対抗できるようになります（借地借家法第38条6項）。本肢のように「従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる」わけではありません。