令和5年度宅地建物取引士資格試験問12

この問題は2023年度(R5)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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令和5年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。

2. 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。

3. 賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。

4. 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 選択肢3 です。

本問は、民法および借地借家法における建物賃貸借契約に関する知識を問う問題です。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り
借地借家法第29条第1項の規定により、期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされます。「期間を1年とするものとみなされる」わけではありません。
選択肢2：誤り
借地借家法第32条第1項により、建物の借賃が不相当となったときは、当事者は将来に向かって借賃の額の増減を請求することができます。特約で「一定の期間建物の借賃を増額しない」とすることは有効ですが、「減額しない」とする特約は賃借人に不利な規定であり、同法第37条により無効となります。したがって、現行賃料が不相当になった場合は、減額しない特約があっても減額請求が認められます。
選択肢3：正しい
民法第605条の2第2項の規定に該当します。賃借人が対抗要件（建物の引渡し）を備えている場合において、不動産の譲渡人と譲受人が「賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨」および「譲受人が譲渡人に賃貸する旨」の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しません。
選択肢4：誤り
借地借家法第32条第1項の賃料増減請求権の行使要件として、「現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していること」は明文で要求されていません。建物の価格の変動、租税その他の負担の増減、近傍同種の建物の借賃との比較などにより、現行賃料が不相当となった事情が認められれば、増減請求を行うことができます。