令和5年度 宅地建物取引士資格試験 問11

正解は 選択肢4 です。
借地借家法における普通借地権の存続期間満了に伴う契約の更新と、地主による更新拒絶の要件に関する基本的な理解を問う問題です。

正解の根拠

借地借家法第5条第1項および第6条の規定により、借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したとき、建物が存在する場合には契約は更新されたものとみなされます。しかし、借地権設定者（賃貸人A）が遅滞なく異議を述べ、かつ、その異議に 正当な事由 があると認められる場合には、更新を拒絶することができます。したがって、選択肢4の記述は正しいです。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  借地借家法第11条第1項では、地代が不相当となった場合には、当事者は将来に向かって地代の増減を請求することができると定めています。一定期間地代を増額しない特約は有効ですが、減額しない旨の特約は借地権者に不利なものであるため無効となります（借地借家法第16条の強行規定）。したがって、特約があってもBは減額請求をすることができます。

• 選択肢2：誤り
  存続期間を50年以上として契約の更新等の規定を排除する借地権（一般定期借地権）を設定する場合、その特約は公正証書などの 書面 によってしなければなりません（借地借家法第22条）。事業用定期借地権（第23条）とは異なり、公正証書に限定されているわけではありません。なお、専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的は「居住の用」に含まれるため事業用定期借地権は設定できず、一般定期借地権として設定することになります。

• 選択肢3：誤り
  借地権の存続期間が満了し、契約が更新されない場合には、借地権者は建物買取請求権を行使できます（借地借家法第13条第1項）。しかし、判例によれば、借地権者の地代不払いや無断転貸といった 債務不履行を理由として賃貸借契約が解除された場合 には、建物買取請求権は認められません。「終了事由のいかんにかかわらず」とする本肢は誤りです。