令和3年度 宅地建物取引士資格試験（12月実施） 問13
権利関係区分所有法
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
解答・解説
正解: 2. 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
建物の区分所有等に関する法律に関する出題です。誤っている記述を選択する問題であり、正解は選択肢2です。
各選択肢の解説
選択肢1（正しい）：区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者（賃借人など）は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができますが、議決権を行使することはできません（区分所有法第44条第1項）。
選択肢2（誤っている）：最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲業者など）が公正証書により設定できる規約は、規約共用部分、規約敷地、専有部分と敷地利用権の分離処分可能、敷地利用権の割合に関するものに限られます（区分所有法第32条）。廊下や階段室といった法定共用部分（構造上当然に共用部分となる部分）について規約を設定することはできません。
選択肢3（正しい）：共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属しますが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めること（管理所有）ができます（区分所有法第11条第1項、第27条第1項）。
選択肢4（正しい）：管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければなりません。理事が複数いる場合で、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は理事の過半数で決します（区分所有法第49条第1項、第2項）。