令和3年度 宅地建物取引士資格試験（12月実施） 問9
この問題は2021(R3)12月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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AがBに対してA所有の甲建物を令和3年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢3
正解は 3 です。本問は、不動産の 売買契約 と 賃貸借契約 における法的取り扱いの違いを問う問題です。
各選択肢の解説
選択肢1（正しい）
①売却した場合（売買契約の解除）：契約が解除されると初めに遡って無効となり、当事者は 原状回復義務 を負います（民法545条1項）。そのため、買主Bは目的物を使用収益した利益を売主Aに返還（償還）する必要があります。
②賃貸した場合（賃貸借契約の解除）：賃貸借のような継続的契約の解除は、将来に向かってのみ その効力を生じます（民法620条）。したがって、解除までの期間の賃料は有効に受領されたものとなり、Aは返還する必要がありません。選択肢2（正しい）
①売却した場合：Bは甲建物の完全な所有権を取得するため、自己の財産としてAの承諾を得ることなく自由に第三者Cへ賃貸することができます。
②賃貸した場合：賃借人Bが借りた物を第三者に 転貸 するためには、原則として賃貸人Aの 承諾 を得る必要があります（民法612条1項）。選択肢3（誤り）
①売却した場合：不法占有者Dは、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する 「第三者」（民法177条）には該当しません。したがって、買主Bは 所有権移転登記を備えていなくても、不法占有者Dに対して所有権を対抗（主張）し、明渡しを求めることができます。この点が誤りです。
②賃貸した場合：賃借権は、賃借権の登記や借地借家法上の対抗要件（建物の引渡しなど）を備えていれば、第三者に対抗することができます。選択肢4（正しい）
①売却した場合：当事者双方の責めに帰することができない事由（第三者の放火）による履行不能の場合、買主Bは 危険負担 の規定（民法536条1項）により、反対給付である代金の支払を拒むことができます。
②賃貸した場合：目的物が全部滅失したことにより、賃貸借の目的を達成することができなくなったため、賃貸借契約は当然に 終了 します（民法616条の5）。