令和元年度宅地建物取引士資格試験問11

この問題は2019年度(R1)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。

2. 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。

3. 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。

4. 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 選択肢3 です。

本問は、土地の賃貸借契約に関する民法および 借地借家法 の適用と、その存続期間や定期借地権の要件についての理解を問う問題です。建物の所有を目的とする場合は借地借家法が適用され、そうでない場合（資材置場など）は民法のみが適用されます。

正解の根拠（選択肢3）

居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、一般定期借地権（借地借家法22条）を設定することができます。一般定期借地権は、存続期間を 50年以上 とし、契約の更新がないこと等の特約を書面（公正証書でなくてもよい）で定めることで有効となります。

ケース①（期間50年）：期間が50年以上であるため、書面で更新がない旨を定めれば一般定期借地権として有効です。
ケース②（期間15年）：期間が50年未満であるため、一般定期借地権は設定できません。特約は無効となり、通常の借地権（普通借地権）として扱われるため、存続期間は 30年 となります。

各選択肢の解説

1. 誤り
賃貸借契約が建物を所有する目的ではない（資材置場目的など）場合、借地借家法は適用されず、民法の規定に従います。民法上、賃貸借の存続期間の上限は 50年 です（民法604条）。したがって、ケース①（50年）もケース②（15年）も、そのまま期間の定めとして有効であり、ケース①が期間の定めのない契約になるわけではありません。
2. 誤り
建物の所有を目的とする場合、借地借家法が適用されます。普通借地権の存続期間は原則として 30年 ですが、契約で 30年より長い期間 を定めたときは、その定めた期間となります。逆に、30年より短い期間 を定めたときは、期間は 30年 となります（借地借家法3条）。
したがって、ケース①（50年）の期間は 50年 となり、ケース②（15年）の期間は 30年 となります。
4. 誤り
専ら工場の用に供する建物（事業用建物）の所有を目的とする場合、事業用定期借地権（借地借家法23条）の設定が考えられます。事業用定期借地権は、存続期間を 10年以上50年未満 とし、公正証書 によって契約を締結する必要があります。
ケース①（期間50年）：50年未満という要件を満たさないため、事業用定期借地権は設定できません。ただし、一般定期借地権（50年以上）としては設定可能であり、その場合は公正証書に限りません（書面で可）。
ケース②（期間15年）：10年以上50年未満の要件を満たすため、公正証書で契約の更新がない旨を定めれば、事業用定期借地権として有効に設定できます。「定めても無効である」とする本肢は誤りです。