令和2年度 宅地建物取引士資格試験 問12
この問題は2020(R2)10月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢3
本問は、民法および借地借家法における建物賃貸借契約（特に定期建物賃貸借契約）に関する理解を問う問題です。賃借人Bは建物の引渡しを受けているため、第三者に対する対抗力を備えている点に注意して検討します。
各選択肢の解説
正しい
建物の賃借人Bは、建物の引渡しを受けているため対抗力を有しています（借地借家法第31条第1項）。賃貸不動産が譲渡され、賃貸人たる地位が新所有者Cに移転した場合、対抗要件を備えた賃借人は、それまでに前払いしていた賃料を新所有者Cに対抗することができます。正しい
定期建物賃貸借契約において、借賃の改定に係る特約がある場合には、借賃増減請求権（借地借家法第32条）の規定は適用されません（同法第38条第7項）。しかし、本肢のように賃料改定に関する特約がない場合には、原則どおり借賃増減請求権の規定が適用されるため、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、賃貸人Aは賃借人Bに対して賃料増額請求をすることができます。
誤り（正解）
定期建物賃貸借契約において、転勤や療養などのやむを得ない事情により中途解約を申し入れることができるのは、居住用建物（床面積200平方メートル未満）の賃借人です（借地借家法第38条第5項）。賃貸人Aから中途解約を申し入れることはできないため、本肢は誤りです。正しい
定期建物賃貸借契約においても、造作買取請求権（借地借家法第33条）に関する規定は適用されます。造作買取請求権を排除する特約を有効に結ぶことは可能ですが、本肢のように特約がない場合は、賃借人Bは期間満了による契約終了時に、Aの同意を得て付加した造作について買取請求をすることができます。