令和4年度 宅地建物取引士資格試験 問12

本問は、建物賃貸借契約（特に定期建物賃貸借契約の要件や対抗要件、敷金返還など）に関する民法および借地借家法の規定への理解を問う問題です。誤っている記述は 1 です。

正解の根拠

借地借家法上、定期建物賃貸借契約を有効に成立させるためには、賃貸借契約書とは別に「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する」旨を記載した 事前説明用の書面 をあらかじめ交付して説明しなければなりません（借地借家法第38条第2項）。したがって、賃貸借契約書にその旨を記載して交付・説明するだけでは要件を満たさず、本件契約を定期建物賃貸借契約として締結することはできません。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り・正解）
  正解の根拠で述べた通り、定期建物賃貸借契約の成立には契約書とは 独立した別書面の交付・説明 が必須です。この要件を欠く場合、定期建物賃貸借としての効力は生じず、更新の定めがある通常の建物賃貸借契約となります。

• 選択肢2（正しい）
  建物の賃貸借は、その建物の 引渡し があったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても効力を生じます（借地借家法第31条第1項）。本件ではAはすでに甲建物の引渡しを受けているため、契約の種類（普通建物賃貸借か定期建物賃貸借か）にかかわらず、新所有者Cに対して賃借権を対抗（主張）することができます。

• 選択肢3（正しい）

床面積が 200 m² 未満 の居住用建物の定期建物賃貸借において、転勤、療養、親族の介護などのやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、中途解約を禁止する特約があっても、賃借人から解約の申入れをすることができます（借地借家法第38条第7項）。甲建物は床面積 100 m² の居住用建物であるため、この特例が適用されます。

• 選択肢4（正しい）
  敷金返還請求権は、賃貸借契約が終了し、かつ、賃貸人が賃貸物の 返還（明渡し）を受けた時 に発生します（民法第622条の2第1項第1号）。建物の明渡しと敷金返還は同時履行の関係ではなく、建物の明渡しが先履行となります。したがって、Bは甲建物の返還を受けるまで敷金を返還する必要はありません。