令和7年度宅地建物取引士資格試験問11

この問題は2025年度(R7)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。

2. 本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。

3. 本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。

4. 本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 3 です。本問は、借地借家法における借地権（一般定期借地権および普通借地権等の規定）に関する理解を問う問題です。

各選択肢の解説

選択肢1：誤り 借地権者は、その登記がなくても、土地の上に 借地権者自身（本問ではＢ）を所有者として登記された建物 を所有しているときは、これをもって第三者に対抗することができます（借地借家法10条1項）。配偶者（Ｃ）名義で登記されていても、借地権の対抗力は認められません。
選択肢2：誤り 地代等増減請求権の規定（借地借家法11条）は強行規定であり、借地権者に不利な特約は無効となります（借地借家法16条）。定期借地権であってもこの規定の適用は排除されていないため、「一定期間地代の減額請求ができない」旨の特約は、借地権者に不利であるため無効となります。
選択肢3：正しい 存続期間を50年以上とする借地権を設定する場合、契約の更新がなく、建物の再築による存続期間の延長がなく、かつ、建物の買取りの請求をしない旨を定めることができます（一般定期借地権、借地借家法22条）。この特約は、公正証書による等書面 によってしなければなりません。「専ら事業の用に供する建物」であっても、存続期間が50年以上の場合は一般定期借地権として設定することができ、書面（必ずしも公正証書でなくともよい）で行うことで有効に成立します。
選択肢4：誤り 普通借地権の存続期間は、原則として 30年 です（借地借家法3条）。契約でこれより短い期間（本問では20年）を定めた場合、その定めは無効となり、期間は30年となります（借地借家法9条）。したがって、20年が経過した時点でＡが更新を拒絶することはできません。