平成16年度 宅地建物取引主任者資格試験 問9
この問題は2004年度(H16)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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AはBに甲建物を売却し, AからBに対する所有権移転登記がなされた。
AB間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち, 民法の規定及び判例によれば, 正しいものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢1
契約が解除された場合、解除の遡及効により原状回復義務が生じますが、第三者の権利を害することはできないとされています（民法第545条第1項ただし書）。
判例によれば、ここでいう「第三者」として保護されるためには、解除前に権利を取得しただけでなく、対抗要件（登記や引渡しなど）を備えていることが必要であるとされています。
正解の根拠
選択肢1において、債権者CはAが売買契約を解除する前に抵当権を取得し、さらにその設定登記を済ませています。つまり、Cは対抗要件を備えた「解除前の第三者」として保護されるため、Aは契約の解除をもってCに対抗することができず、抵当権の消滅を主張できません。したがって、正しい記述となります。
各選択肢の解説
- 選択肢1（正しい）
上記「正解の根拠」のとおり、Cは設定登記（対抗要件）を備えているため保護され、Aは抵当権の消滅を主張できません。 - 選択肢2（誤り）
建物の賃貸借において、建物の引渡しは対抗要件となります（借地借家法第31条第1項）。Dは解除前に引渡しを受けているため対抗要件を備えており、保護されます。したがって、Aはこの賃借権の消滅をDに主張できないため、本記述は誤りです。 - 選択肢3（誤り）
解除前の第三者Eは、設定登記という対抗要件を備えていないため、Aの解除から保護されません。しかし、それによってBE間の抵当権設定契約自体がはじめから「無効となる」わけではなく、単にEがAに対して抵当権を主張できなくなるにとどまります。したがって、本記述は誤りです。 - 選択肢4（誤り）
契約解除「後」に登場した第三者Fと、解除によって所有権の復帰を主張するAとの関係は、対抗関係（登記や引渡しの先後）に立つと解されています（判例）。Fはすでに建物の引渡しという対抗要件を備えているのに対し、Aは所有権移転登記をまだ抹消（回復）していません。したがって、AはFに対して賃借権の消滅を主張できないため、本記述は誤りです。