平成13年度 宅地建物取引主任者資格試験 問5

正解の根拠

本問は、不動産の物権変動と登記に関する基本的な知識を問う問題です。不動産の所有権に関するトラブルにおいて、「誰が権利を主張できるか」は登記の有無やタイミングによって決まります。

日本の不動産登記制度には、登記簿上の表示を信頼して取引をした者を保護する 公信力（公信の原則） が認められていません。したがって、真の権利者ではない無権利者の登記を信じて取引をしたとしても、原則として所有権を取得することはできません。選択肢1はこの原則に反する記述であるため誤りであり、本問の正解となります。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り（正解の選択肢）
  前述の通り、日本の不動産登記には 公信力がない ため、Aが全く無権利の登記名義人であった場合、Aから譲り受けたB、さらにBから譲り受けたCは、たとえAが無権利であることについて善意であったとしても、原則として甲地の所有権を取得することはできません（真の所有者Dに虚偽の外観作出の帰責性がある場合などの例外を除きます）。したがって、CはDに対して甲地の所有権を対抗することはできず、本記述は誤りです。

• 選択肢2：正しい
  契約解除 前 に登場した第三者に関する問題です。AがAB間の契約を解除する前に甲地を買い受けていたCは、民法545条1項ただし書の「第三者」に該当します。判例上、解除前の第三者が保護されるためには 登記（権利保護要件としての登記） が必要とされていますが、本肢のCはすでに所有権移転登記を備えているため、Aに対して甲地の所有権を対抗することができます。

• 選択肢3：正しい
  契約解除 後 に登場した第三者に関する問題です。Aが契約を解除した後に甲地をBから買い受けたCと、契約解除によって所有権を回復したAとの関係は、二重譲渡と同様の 対抗関係（民法177条）に立つと解されています。対抗関係においては、先に登記を備えた方が優先されるため、登記を備えたCはAに対して甲地の所有権を対抗することができます。

• 選択肢4：正しい
  取得時効完成 後 に登場した第三者に関する問題です。Eの時効完成後、登記がEに移される前にBから甲地を買い受けたCと、時効取得者Eとの関係は、二重譲渡と同様の 対抗関係（民法177条）となります。したがって、先に登記を備えた方が権利を主張でき、本肢ではCが先に所有権移転登記を備えているため、CはEに対して甲地の所有権を対抗することができます。