平成15年度 宅地建物取引主任者資格試験 問3

本問は、不動産の物権変動における対抗要件（民法177条）およびそれに関連する判例の知識を問う問題です。不動産に関する物権の変動は、登記をしなければ「第三者」に対抗することができないのが原則ですが、この「第三者」の解釈（背信的悪意者や無権利者の除外など）が重要なポイントとなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  AからB、さらにAからCへと不動産が二重に譲渡されたケースです。この場合、BとCは対抗関係（互いに権利を主張し合う関係）に立ちます。民法177条の原則により、先に所有権移転登記を備えた者が優先されます。本肢ではCが先に登記を得ているため、CはBに対して甲地の所有権を主張することができます。

• 選択肢2（正しい）
  DはBを欺き著しく高く売りつける目的で甲地を買い受けており、いわゆる背信的悪意者に該当します。判例上、登記の欠缺（けんけつ）を主張することが信義に反する背信的悪意者は、民法177条の「第三者」には当たらないとされています。したがって、Bは未登記であってもDに対して所有権を主張することができ、DはBに対して所有権を主張することはできません。

• 選択肢3（誤っている・正解）
  Aから甲地を譲り受けたBと、Aから甲地に抵当権の設定を受けたEも、対抗関係に立ちます。対抗関係においては、登記の先後によって優劣が決まります。本肢では、Eが先に抵当権設定登記を得ているため、物権変動の原則通り、EはBに対して抵当権を対抗することができます。その後Bが所有権移転登記を得たとしても、Bは「Eの抵当権の負担付きの所有権」を取得するに留まるため、Eは以後もBに対して抵当権を主張することができます。

• 選択肢4（正しい）
  AとFによる甲地の譲渡は通謀虚偽表示（民法94条1項）に該当し、当事者間では無効となります。Fは実体法上の権利を取得していない無権利者であり、民法177条の「第三者」には含まれません。正当な権利者は無権利者に対しては登記なくして権利を主張できるため、Bは登記がなくともFに対して甲地の所有権を主張することができます。