宅建 説明義務・相手方と説明方法 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

宅建業法において、取引の安全を守るための最大のイベントが「重要事項説明（35条書面）」です。物件に関する重要な情報や取引の条件を、契約を結ぶ前に、プロである宅建業者がお客さま（買主・借主）に対して説明する義務を負います。

本分野では、「何を書くか（説明事項）」ではなく、「誰に、いつ、どのようにして説明しなければならないか」という手続き的なルールについて学びます。

2. 学習のポイント

1. 説明の相手方とタイミング
重要事項説明は、その物件を「取得しようとする者（買主）」または「借りようとする者（借主）」に対してのみ行います。売主や貸主に対して行う義務はありません。また、タイミングは必ず「契約が成立するまでの間（契約締結前）」でなければなりません。

2. 説明を行う者と方法
説明は、必ず「宅地建物取引士」が行わなければなりません（専任の取引士である必要はありません）。その際、取引士は相手方に「取引士証を提示」し、さらに重要事項が記載された「35条書面を交付」して説明を行います。書面には、説明を行った取引士の記名が必要です（※法改正により押印は不要になりました）。

3. 37条書面（契約締結時書面）との違い
重要事項説明（35条）が終わって無事に契約が成立したら、今度は「契約内容を記した書面（37条書面）」を交付します。この37条書面は、「売主と買主（貸主と借主）の双方」に交付しなければなりません。また、37条書面にも取引士の記名が必要ですが、「取引士による内容の説明」や「取引士証の提示」は不要です（書面を渡すだけでよい）。

3. 実際の出題のされ方

宅建試験では、この「35条書面」と「37条書面」の手続きの違いを混同させる問題が毎年のように出題されます。

「宅建業者は、37条書面を交付する際、宅地建物取引士をして、その内容を説明させなければならない」（正解：誤り。説明が必要なのは35条書面だけであり、37条書面は交付と取引士の記名だけでよい）といった引っかけパターンが非常に多いです。

また、「IT重説（オンラインでの重要事項説明）」の要件も頻出です。IT重説を行うには、「双方向でやりとりできる映像・音声環境があること」「事前に35条書面を送付しておくこと」「画面越しに取引士証を提示すること」などの条件を満たす必要があります。

4. 間違えやすいところ

業者間取引の特例
買主や借主が「宅建業者」である場合、プロ同士の取引であるため保護の必要性が低くなります。そのため、業者間取引においては「重要事項の説明（取引士による口頭での説明）」は省略できます。ただし、「35条書面の交付（書面を渡すこと自体）」は省略できず、必ず交付しなければならない点に注意してください。

共有物件の買主への交付
買主がAとBの2人（共有）である場合、35条書面も37条書面も、AとBのそれぞれ（全員）に交付しなければなりません。「代表者1名に交付すればよい」という引っかけが出題されます。

説明場所の制限
重要事項説明を行う「場所」について、宅建業法上の制限はありません。喫茶店や相手の自宅など、どこで行っても適法です（クーリング・オフの適用場所とは異なります）。