平成13年度 宅地建物取引主任者資格試験 問37

本問は、宅地建物取引業法における重要事項の説明義務（第35条）や不当な勧誘等の禁止（第47条）、および媒介報酬の請求時期に関する基本的な理解を問う問題です。

正解は選択肢3です。宅地建物取引業者が現況調査を行う際、通常の調査（関係機関への照会、土地の経歴確認、目視など）を実施しても判明しない事項については、掘削などの特別な調査（多大な費用や労力を要する調査）を行う義務までは負いません。その場合、「通常の調査を実施したが判明せず、断定するためには特別の調査が必要である」旨を顧客に正しく告げれば、説明義務を果たしたことになります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  宅地建物取引業法第47条第1号では、契約の締結を勧誘するに際して、相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事実について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為を禁止しています。Bが更地の取得を希望していることを知っている以上、土地上の建物の存在は極めて重要な事実であり、建物の登記が未了であったとしても、空き家が存在する事実を告げないことは同法違反となります。

• 選択肢2（誤り）
  都市計画法や建築基準法に基づく制限（用途地域など）は、第35条の重要事項説明の対象となります（法35条1項2号）。第二種低層住居専用地域に指定されている場合、単に「低層の住宅が建築できる」と告げるだけでは不十分です。建蔽率や容積率、高さ制限などの具体的な制限内容の概要を記載した書面を交付して説明しなければなりません。

• 選択肢3（正しい）
  上述の通り、宅地建物取引業者の調査義務は、通常の注意義務の範囲内（関係者への照会や資料の確認など）に限られます。地中の埋設管の有無について通常の調査を尽くしても判明しなかった場合、掘削のような特別の調査まで行う義務はなく、現状と調査結果（特別の調査が必要であること）をありのままに説明すれば足ります。

• 選択肢4（誤り）
  宅地建物取引業者の媒介報酬請求権は、原則として売買契約が有効に成立した時点で発生します（成功報酬主義）。媒介契約に特段の定めがない限り、契約成立後に生じる買主自身の建物の除去工事の完了を待つ必要はなく、契約成立をもって報酬を請求することができます。