令和3年度 宅地建物取引士資格試験 問1
この問題は2021(R3)10月に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべき、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であつても異なるところはないと解すべきである。
解答・解説を読む
正解: 選択肢1
本問は、賃貸借契約の終了に伴う敷金返還債務と家屋明渡債務の関係についての判例の理解を問う問題です。
判決文にもある通り、判例は「賃借人の家屋明渡債務が先履行」であり、両者は同時履行の関係に立たないとしています。敷金は、賃貸借契約終了後から家屋の明渡しまでに生じる一切の債権（未払賃料や原状回復費用、明渡し遅延による損害金など）を担保する性質を持つため、賃貸人は明渡しを受けた後に残額を返還すれば足りると解されています。
各選択肢の解説
選択肢1（正しい）
判例によれば、賃借人の家屋明渡債務は先履行の関係にあります。したがって、賃借人は家屋を明け渡すまでは敷金の返還を請求できず、敷金返還請求権を被担保債権として家屋に留置権を取得する余地はありません。選択肢2（誤り）
賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務は、そもそも同時履行の関係にない（明渡しが先履行である）ため、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるとはいえません。選択肢3（誤り）
敷金は、賃貸借契約存続中だけでなく、賃貸借終了後から家屋の明渡しまでに生じた一切の債権（賃料相当損害金など）を担保するものです。したがって、明渡しまでに生じた債権も敷金から控除することができます。選択肢4（誤り）
敷金が「家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保する」という性質を持つ以上、家屋の明渡しが先に行われなければ控除すべき額が確定しません。したがって、同時履行の関係を肯定することは、敷金の担保的性質に適合しません（矛盾します）。