平成17年度宅地建物取引主任者資格試験問6

権利関係抵当権・担保物権借地借家法建物賃貸借の更新・終了

この問題は2005年度(H17)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。

2. Bは、平成15年12月1日に甲建物をDに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Dは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できる。

3. Bは、平成15年12月1日に甲建物をEに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Eは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できない。

4. Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Fは、この賃貸借をAに対抗できる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢4

抵当権と賃貸借の対抗関係に関する問題です。
民法改正（平成15年改正、平成16年4月1日施行）の経過措置に関する知識が問われています。

原則として、抵当権と賃借権の優劣は、抵当権設定登記と賃借権の対抗要件（建物の引渡しなど）の先後によって決まります。
旧民法では「短期賃貸借の保護」制度があり、建物の場合は3年以内の賃貸借であれば、抵当権設定後であっても抵当権者に対抗することができました。この制度は平成16年4月1日に施行された改正法により廃止されましたが、施行日前に設定された短期賃貸借については経過措置として旧法が適用されます。

各選択肢の解説

1. 正しい
Bは平成15年2月1日に甲建物をCに賃貸し引き渡しています。これはAの抵当権設定・登記（平成15年4月1日）よりも前に行われているため、Cは借地借家法上の対抗要件（建物の引渡し）を先に備えています。したがって、Cはこの賃貸借をAに対抗することができます。
2. 正しい
Dとの賃貸借は平成15年12月1日に設定され、抵当権設定後ですが、改正法の施行日（平成16年4月1日）前です。また、期間が2年であるため、建物の短期賃貸借（3年以下）に該当します。経過措置により旧法が適用され、短期賃貸借の保護を受けるため、Dは賃貸借をAに対抗することができます。
3. 正しい
Eとの賃貸借は平成15年12月1日に設定されており、改正法施行前ですが、期間が4年です。旧法の短期賃貸借の保護は建物の場合「3年以内」に限定されるため、期間が3年を超える賃貸借は保護の対象となりません。したがって、Eは抵当権設定後の賃貸借をAに対抗することはできません。
4. 誤り（正解）
Fとの賃貸借は平成16年12月1日に設定されており、改正法の施行日（平成16年4月1日）以降に行われています。そのため、新法が適用され、短期賃貸借の保護制度は適用されません。したがって、Fは抵当権設定後に設定された賃貸借をAに対抗することはできません（なお、競落人に対する6ヶ月間の建物明渡し猶予制度はありますが、対抗できるわけではありません）。