平成18年度 宅地建物取引主任者資格試験 問 14
権利関係借地借家法建物賃貸借の更新・終了
この問題は2006年度(H18)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。
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AはBとの間で、平成16年4月に、BがCから借りている土地上のB所有の建物について賃貸借契約(期間2年)を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
解答・解説を読む
正解: 選択肢3
正解の根拠
本問は、借地上の建物の賃貸借に関する民法・借地借家法の規定と判例に関する問題です。
誤っている記述は 選択肢3 です。
借地借家法第35条に規定される 土地の明渡しの猶予（裁判所による1年以内の期限の許与）は、借地権の存続期間が満了することによって終了する場合 にのみ適用されます。
借地権が 債務不履行（地代の不払いなど）により解除 された場合には、この規定は適用されず、建物の賃借人は保護されません。したがって、選択肢3は誤りとなります。
各選択肢の解説
- 選択肢1（正しい）:
借地人が借地上の建物を第三者に賃貸し、それに伴って借地の利用を許容したとしても、それは建物の使用に付随するものと解されます。判例上、これは 借地権の無断譲渡や無断転貸借には当たらない とされています。 - 選択肢2（正しい）:
借地人が 建物買取請求権 を適法に行使した場合、建物の所有権は地主に移転します。このとき、建物の賃借人がすでに建物の引渡しを受けて対抗要件を備えていれば、その建物の賃貸借契約を 新たな所有者である地主（C）に対抗することができます（判例）。 - 選択肢3（誤り・正解）:
前述の通り、裁判所による 土地の明渡しの相当の期限の許与（借地借家法第35条）は、借地権が存続期間満了により終了する場合の制度です。債務不履行による解除 の場合には適用されません。 - 選択肢4（正しい）:
借地借家法第35条1項の規定通りです。借地権が 存続期間の満了 により終了する場合において、建物の賃借人がその満了を 1年前までに知らなかったとき に限り、裁判所は建物の賃借人の請求により、知った日から1年を超えない範囲内で明渡しの期限を許与することができます。