平成2年度 試験 問48

本問は、消費税率が3%であった当時の規定に基づく過去問です（設問の数値から消費税率3%を前提とします）。

媒介報酬の計算において、以下の点に注意する必要があります。

• 土地の売買：消費税は非課税です。
• 建物の売買：売主が課税事業者の場合、事業用建物の譲渡は消費税の課税対象となります。
• 免税事業者と課税事業者の報酬上限：
  • 免税事業者（A）：算出された報酬限度額に消費税額を上乗せすることはできません（本問出題当時の規定による）。
  • 課税事業者（B）：算出された報酬限度額に消費税（本問では3%）を加算した額が上限となります。

報酬限度額の計算

売買代金の税抜価格を元に計算を行います。
物件価額が「宅地1,000万円、建物2,060万円」の場合：

1. 税抜価格の算出
   • 宅地：非課税のためそのまま 1,000万円。
   • 建物：売主（甲）が課税事業者であるため消費税（3%）が含まれています。税抜価格は $2,060万円 \div 1.03 = 2,000万円$ となります。
2. 売買代金（税抜）の合計
   • $1,000万円 + 2,000万円 = 3,000万円$
3. 報酬限度額（税抜）の計算
   • 400万円を超える場合の速算式「$\text{売買代金} \times 3\% + 6万円$」を用います。
   • $3,000万円 \times 3\% + 6万円 = 96万円$

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  前述の計算の通り、税抜の報酬限度額は96万円となります。宅地建物取引業者Aは免税事業者であるため、消費税を上乗せすることはできず、受領できる報酬の上限額は96万円となります。

• 選択肢2（誤り）
  Aは免税事業者であるため、そもそも消費税相当額を加算した98万8,800円を受領することはできません。また、建物の税込価額が2,000万円の場合、税抜価額は2,000万円未満となるため、報酬限度額もそれに応じて下がります。

• 選択肢3（誤り）
  宅地建物取引業者Bは課税事業者です。したがって、税抜の報酬限度額96万円に消費税（3%）を加算した額が上限となります。
  $96万円 \times 1.03 = 98万8,800円$ となるため、上限を96万円とする本肢は誤りです。

• 選択肢4（誤り）
  Bの受領できる報酬の上限額が98万8,800円となるのは、物件価額が「宅地1,000万円、建物2,060万円」の場合です。建物の税込価額が2,000万円の場合、税抜価額が減少し、報酬限度額もこれに連動して低くなるため誤りです。