平成3年度宅地建物取引主任者資格試験 問41

正解は 4 です。

本問は選択肢の金額設定から、消費税率が3% であった当時の宅建業法の過去問です。現在の税率（10%）とは異なりますが、報酬額計算の基本ルールは共通しています。以下の解説は、当時の消費税率（3%）を前提に行います。

• 課税事業者であるAは、算出した報酬上限額に消費税等相当額（$\times 1.03$）を上乗せできます。
• 免税事業者であるBは、算出した報酬上限額（税抜）の範囲内でのみ受領可能です（当時の規定）。

各選択肢の解説

• 1. 誤り
  居住用建物の賃貸借の媒介において、権利金を報酬算定の基礎とすることはできず、借賃のみが基礎となります。複数の業者が関与する場合、AとBが受領できる報酬額の合計は、借賃の1ヵ月分（30万円）に消費税を加えた額（$30万円 \times 1.03 = 30万9,000円$）が限度となります。しかし、AとBの受領額合計が48万7,200円となっており、上限を超過しているため違反します。

• 2. 誤り
  居住用建物の賃貸借の媒介において、依頼者から事前の承諾を得ていない限り、一方の依頼者から受領できる報酬の上限は借賃の 0.5ヵ月分（15万円）となります。課税事業者Aの上限額は $15万円 \times 1.03 = 15万4,500円$ ですが、16万4,800円を受領しているため違反します。

• 3. 誤り
  建物の代金に 消費税 が含まれている場合、報酬計算の基礎となる金額は消費税分を控除した 税抜価格 とする必要があります。建物代金（税込1,000万円）から3%の消費税分を控除すると1,000万円未満となり、宅地（非課税・4,000万円）との合計代金は5,000万円未満になります。したがって、5,000万円を基準に計算された上限（156万円）に消費税を加算した160万6,800円をAが受領することは、正規の上限額を超過するため違反となります。

• 4. 正しい
  宅地の売買代金（4,000万円）を基準とした報酬の上限額は、以下の通り計算します。
  $$4,000万円 \times 3\% + 6万円 = 126万円$$

  • 課税事業者Aの上限額: $126万円 \times 1.03 = 129万7,800円$
  • 免税事業者Bの上限額: $126万円$（当時の規定）
    Aは129万7,800円、Bは120万円を受領しており、両者ともそれぞれの上限額の範囲内に収まっているため、宅建業法に違反しません。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時は消費税率が3%でしたが、10%に引き上げられたことに伴う2019年10月1日施行の報酬額の告示等の改正により、課税事業者の報酬限度額が上昇しました。当時の3%基準では限度額超過で誤りとされていた選択肢2と選択肢3の金額は、現行の限度額内に収まるため正しい記述となります。そのため、現行法では正解が複数になります。