平成7年度宅地建物取引主任者資格試験 問46

宅建業法報酬額の制限

次のア〜ウの事例について、宅地建物取引業者Aが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか。

  • ア 消費税課税業者Aは、Bの代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。
  • イ 消費税免税業者Aは、Cの媒介依頼を受けて、Cが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,200万円(消費税込み)で売却する契約を成立させ、Cから報酬を受領した。
  • ウ 消費税免税業者Aは、D及びE双方の媒介依頼を受けて、Dが所有する宅地を代金5,200万円でDE間で売買契約を成立させ、D及びEから報酬を受領した。
解答・解説

正解: 3. ウ・ア・イ

本問は消費税率3%の時代に出題された過去問です。当時の報酬額の告示では、消費税の課税業者は告示の計算額に消費税相当額（3%3\%）を加えて受け取ることができましたが、免税業者は上乗せができず、告示の計算額がそのまま上限でした。解説では、正解の根拠となる当時の税率での計算を説明します。

報酬の基本計算式（速算式）売買代金が400万円を超える場合： 売買代金（税抜） × 3% + 6万円※土地（宅地）は非課税ですが、建物代金が「消費税込み」で提示されている場合は、まず税抜価格に割り戻す必要があります。　---

各事例の計算と解説

ア：消費税課税業者による代理宅地5,000万円の売却代理依頼であり、依頼者から受領できる限度額は媒介報酬の2倍です。

  • 基本報酬額：5,000×0.03+6=1565,000 \times 0.03 + 6 = 156 万円
  • 消費税相当額（3%）を加えた上限：156×2×1.03=321.36156 \times 2 \times 1.03 = 321.36 万円

イ：消費税免税業者による媒介（片方のみ）宅地7,000万円、建物3,200万円（税込）の媒介依頼です。

  • 建物の税抜価格（税率3%）：3,200÷1.03≒3,106.83,200 \div 1.03 \fallingdotseq 3,106.8 万円
  • 合計代金：7,000+3,106.8=10,106.87,000 + 3,106.8 = 10,106.8 万円
  • 基本報酬額：10,106.8×0.03+6≒309.210,106.8 \times 0.03 + 6 \fallingdotseq 309.2 万円
  • 免税業者は上乗せできないため、上限は 約309.2万円 です。

ウ：消費税免税業者による双方媒介宅地5,200万円の売買であり、双方から受領できるため限度額は合計で媒介報酬の2倍です。

  • 基本報酬額：5,200×0.03+6=1625,200 \times 0.03 + 6 = 162 万円
  • 免税業者は上乗せできないため、D・Eからそれぞれ162万円まで、合計：162×2=324162 \times 2 = 324 万円
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各選択肢の解説

以上の計算から、事例ごとの報酬最高限度額を比較すると以下のようになります。

  • 出題当時の正解 - ウ（324万円） ＞ ア（321.36万円） ＞ イ（約309.2万円） - よって、多い順に並べた選択肢3（ウ・ア・イ）が正解となります。

現行法での扱い(2026年4月1日時点)

出題当時は消費税率が3%で免税事業者は上乗せ不可だったため、最高限度額はウ、ア、イの順でした。2019年10月1日施行の報酬額の告示等の改正により、消費税率が10%となり、免税事業者は税抜額の1.04倍までと変更されました。その結果、現行法では最高限度額がア、ウ、イの順となり、正解は選択肢4になります。

Spineチーム