平成7年度宅地建物取引主任者資格試験 問45

本問は、宅地建物取引業法における自ら売主となる場合の８種制限（買主保護の規定）に関する問題です。
売主Aは宅建業者、買主Bは非業者であるため、買主に不利な特約を制限する規定が適用されます。

各選択肢の解説

• 選択肢1：有効（正解）
  宅地建物取引業法では、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について、原則として民法の規定よりも買主に不利となる特約を無効としています（例外として「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効です）。
  民法では、買主が不適合を「知った時（発見した時）から1年以内」に通知等をする必要があります。本肢の「発見した時から1年半後まで」とする特約は、民法の規定よりも責任を追及できる期間が長く、買主にとって有利な特約であるため、有効となります。

• 選択肢2：無効
  宅建業者が受領する手付は、いかなる名目であっても解約手付となります。買主は、売主が履行に着手するまでは手付金を放棄することのみで契約を解除できます。
  本肢のように「手付金に加えて中間金も放棄する」という特約は、契約解除のハードルを上げるものであり、買主に著しく不利であるため無効です。

• 選択肢3：無効
  テント張りの案内所など「事務所等以外の場所」で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフ制度の対象となります。
  クーリング・オフができなくなるのは、「物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき」または「書面で告げられた日から起算して8日を経過したとき」のみです。
  「宅地造成の工事が完了している」という理由はクーリング・オフを拒否する要件に該当せず、これをもって手付金を返還しないとする特約は無効です。

• 選択肢4：無効（2割を超える部分が無効）
  業者が自ら売主となる場合、損害賠償額の予定と違約金の合計額は、売買代金の2割（10分の2）を超えてはならないと規定されています。
  本肢では売買代金が $4,000$ 万円であるため、上限額は $4,000万円 \times \frac{2}{10} = 800万円$ となります。
  特約の内容は「手付金 $200$ 万円充当 ＋ $800$ 万円の支払い」で合計 $1,000$ 万円となり、上限の $800$ 万円を超えています。この場合、特約全体が無効になるわけではありませんが、2割を超える部分（$200$ 万円分）が無効となるため、「有効な特約」とは言えません。