平成9年度 宅地建物取引主任者資格試験 問41

宅地建物取引業法における瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特約の制限に関する問題です。
宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる場合、民法の規定より買主に不利となる特約は無効となります。ただし、例外として「引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効とされます。なお、特約が無効となった場合は、民法の原則規定が適用されます。

正解の根拠

選択肢1の特約について、「引渡しの日から2年間」とする期間の定め自体は宅建業法上認められます。しかし、「契約を解除することはできない」とする部分は、民法の規定（契約の目的を達成できない場合は解除できる）よりも買主に不利となります。
特約の一部が買主に不利な場合、その特約は全体として宅建業法に違反し無効となります。「特約は無効である」とする本肢は正しい記述です。

各選択肢の解説

• 1（正しい）: 買主の解除権を奪う特約は買主に不利であり無効となります。「特約は無効である」とする本肢は正しい記述です。
• 2（誤り）: 民法上の瑕疵担保責任は無過失責任です。そのため、売主Aの責めに帰すべき事由がない場合（無過失の場合）に免責とする特約は、民法の規定よりも買主に不利となり無効となります。「有効である」とする本肢は誤りです。
• 3（誤り）: 特約の期間を「契約締結の日から2年間」としています。本問では建物の引渡しが契約の1ヶ月後であるため、引渡しからの期間は実質「1年11ヶ月」となってしまいます。これは宅建業法で許容される「引渡しの日から2年以上」を満たさないため、民法より不利な特約として無効となります。「有効である」とする本肢は誤りです。
• 4（誤り）: 「引渡しの日から1年間」とする特約は、例外規定の要件を満たさず買主に不利であるため無効となります。しかし、無効となった場合、特約の期間が自動的に「引渡しの日から2年間」に引き直されるわけではなく、民法の原則（買主が瑕疵を知った時から1年間）が適用されることになります。したがって本肢は誤りです。