平成7年度宅地建物取引主任者資格試験 問47

本設問は、宅地建物取引業法における「重要事項説明」「自ら売主となる場合の制限（他人物売買の制限、手付金等の保全措置）」「クーリング・オフ」に関する総合的な理解を問う問題です。

誤っている選択肢は 3 です。

正解の根拠

宅地建物取引業法第37条の2に規定されるクーリング・オフ（売買契約の解除）制度は、「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約」においてのみ適用されます。
本選択肢の場合、宅地建物取引業者Aは「売買の媒介」を行っているに過ぎず、自ら売主として契約を締結しているわけではありません（売主は組合Bです）。したがって、買主Cは宅地建物取引業法に基づくクーリング・オフによる契約解除をすることはできません。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  宅地建物取引業者は、重要事項説明（第35条）において、都市計画法や建築基準法等の法令に基づく制限の概要を説明する義務があります。土地区画整理法第117条の2に基づく住宅先行建設区における住宅建設の時期の制限についても、説明対象として指定されています。

• 選択肢2（正しい）
  宅地建物取引業者は、原則として他人物の売買契約を締結することが禁じられています（第33条の2）。しかし、「当該他人物を取得する契約」をあらかじめ締結している場合は、例外として自ら売主となって販売することができます。保留地予定地は将来取得する予定の他人物に該当するため、AはあらかじめBと取得契約を結んでおく必要があります。

• 選択肢3（誤り）
  上記の「正解の根拠」で述べた通り、クーリング・オフ制度は業者が「自ら売主」となる場合にのみ適用されます。本肢ではAは「媒介」であるため適用されません。

• 選択肢4（正しい）
  宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、代金の20パーセント以内の手付金を受領することができます（第39条）。また、未完成物件・完成物件に関わらず、所定の手付金等の保全措置（第41条・第41条の2）を講じることで、手付金を受領することが可能です。本肢では造成工事が完了済みであるため、完成物件としての保全措置を講じれば、代金の20パーセントの手付金を受領できます。