平成5年度 宅地建物取引主任者資格試験 問45

宅地建物取引業法において、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる場合の規制（自ら売主制限）に関する問題です。

正解は 選択肢3 です。

買主は、売主の倒産等により手付金が返還されない場合、手付金等の保全措置に基づく保証機関（銀行等）に対して手付金の返還を求めることができます。さらに、取引により生じた損害がある場合は、宅建業者が供託している営業保証金（または弁済業務保証金）から還付を受けることが認められています。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  宅地建物取引業法では、自ら売主となる物件の売買契約において、民法の規定より買主に不利となる特約は無効とされます（宅建業法第40条）。売買代金の値引きがあったとしても、「A社の責めに帰するものに限る」といった買主に不利な瑕疵担保責任（契約不適合責任）の特約は無効となり、Bはこの特約に拘束されません。

• 選択肢2（誤り）
  手付金等の保全措置による連帯保証人（信託会社や銀行等）に対して手付金の返還を請求するためには、まずA社の債務不履行を理由として売買契約を解除する必要があります。契約を解除することなく、単に債務を履行しないことのみをもって返還を求めることはできません。

• 選択肢3（正しい）
  A社が倒産した場合、Bは手付金等の保全措置の連帯保証人であるD銀行に対し、手付金300万円の返還を求めることができます。また、手付金の返還とは別に、取引によって生じた損害賠償等の債権がある場合は、A社が供託していた営業保証金から還付（弁済）を求めることができます。

• 選択肢4（誤り）
  会社法上、吸収合併の存続会社（E社）は、消滅会社（A社）の権利義務を包括的に承継します。したがって、A社の取引主任者（宅地建物取引士）が行った重要事項説明に関する責任についても、当然にE社が引き継ぎ、責任を負うことになります。