平成2年度試験問42

この問題は1990年度(H2)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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宅地建物取引業者Aは, 自ら売主となって, 宅地建物取引業者でないBと1億円の宅地の売買契約(手付金900万円, 中間金4100万円, 残代金5,000万円)を締結した。この場合,宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この問において｢保全措置｣という。) に関する次の記述のうち, 正しいものはどれか。

1. 当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Cの媒介により締結され, 宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合, Aは, 保全措置を講じることなく, 手付金及び中間金を受領することができる。

2. 当該契約が宅地造成工事完了前に締結され, 宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合, Aは, 指定保管機関Dと宅地建物取引業法第41条の2第1項第1号に規定する手付金等寄託契約を締結し,その契約を証する書面をBに交付すれば, 手付金を受領することができる。

3. 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され, 宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合, Aは, 信用金庫Eとの間で, Aが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはEがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し, その契約に基づくEの連帯保証書をBに交付すれば, 手付金及び中間金を受領することができる。

4. 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され, 宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合, Aは, 保全措置を講じなければ, 手付金を受領することができない。

解答・解説を読む

正解: 選択肢3

正解は 3 です。

正解の根拠

宅地建物取引業法における 手付金等の保全措置 では、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と売買契約を締結する際、引渡し前に受領する金銭（手付金、中間金など）について、一定の基準を超える場合に保全措置を講じる義務を定めています。

保全措置が不要となる基準は以下の通りです。

未完成物件：受領する手付金等の額が代金の $5\%$ 以下 かつ $1,000$ 万円以下
完成物件：受領する手付金等の額が代金の $10\%$ 以下 かつ $1,000$ 万円以下
※買主への所有権移転登記が完了した後は、金額にかかわらず保全措置は不要となります。

本問の場合、代金は $1$ 億円であるため、保全措置が不要な手付金等の上限額は以下のようになります。

未完成物件： $1$ 億円 $\times 5\% =$ $500$ 万円以下
完成物件： $1$ 億円 $\times 10\% =$ $1,000$ 万円以下

各選択肢の解説

選択肢1（誤り）
宅地造成工事完了前の 未完成物件 であるため、保全措置が不要となる基準額は $500$ 万円以下です。手付金として $900$ 万円を受領する時点で基準額を超えているため、手付金受領前に保全措置を講じる必要があります。宅建業者Cの媒介の有無は関係ありません。
選択肢2（誤り）
指定保管機関との手付金等寄託契約による保全措置は、完成物件 の手付金等についてのみ認められています。本肢は「未完成物件（宅地造成工事完了前）」であるため、この方法による保全措置は利用できません。
選択肢3（正しい）
宅地造成工事完了後の 完成物件 であるため、保全措置が不要となる基準額は $1,000$ 万円以下です。手付金 $900$ 万円の受領時点では基準額以下のため保全措置なしで受領できますが、中間金 $4,100$ 万円を受領する時点では合計 $5,000$ 万円となり基準額を超えます。そのため、中間金受領前までに、受領済みの手付金を含めた合計額（ $5,000$ 万円）について保全措置を講じる必要があります。Aは信用金庫E（銀行等）と連帯保証委託契約を締結し、連帯保証書をBに交付して適切な保全措置を講じているため、適法に手付金および中間金を受領できます。
選択肢4（誤り）
宅地造成工事完了後の 完成物件 の場合、代金の $10\%$ かつ $1,000$ 万円以下の手付金等であれば保全措置は不要です。本肢において手付金は $900$ 万円であり、基準額（ $1,000$ 万円）以下であるため、保全措置を講じなくても適法に手付金を受領することができます。