管理業務主任者 専有部分・共用部分・敷地 — 頻出論点と過去問

頻出論点

1. この分野は何か

マンション一棟の中には、住戸のように一人で持てる部分と、廊下や配管のように持ち主全員で持つ部分があり、建物の下の土地の権利もそれぞれの住戸に結び付いています。配管や管理人室のような境目の物がどちらに入るか、住戸を売ったときに持分や土地の権利がどう動くかで、つまずきやすい分野です。共用部分の持分も敷地の権利も、住戸と切り離して処分できないのが原則です。

2. 実際の出題のされ方

建物や設備の具体例を挙げて、それが専有部分、法定共用部分、規約共用部分、あるいは建物の敷地のどれに該当するかを判定させる問題があります。4つの記述から条件に当てはまるものの数を答える個数問題や、規約共用部分とすることができる対象を1つ選ばせる形式があります。最高裁判所の判例に照らして判断させる問題がよく出ます。題材は、管理人室や排水管の帰属、分譲業者が設定した駐車場の専用使用権の対価や使用料の増額です。

共用部分の持分割合や管理、保存行為、損害保険契約の扱いについて、区分所有法の規定に照らして正誤を問う問題もあります。管理所有の要件や特定承継人の責任、一住戸を複数人で共有する場合の民法・区分所有法の規律を問う問題もあります。

敷地に関しては、法定敷地と規約敷地、みなし規約敷地の成立要件を比較させる問題や、借地上のマンションにおける敷地利用権の消滅と区分所有権の売渡請求権、専有部分と敷地利用権の分離処分禁止の原則と対抗要件を問う問題が出されています。

3. 学習のポイント

専有部分が成立するためには、構造上の独立性と利用上の独立性の両方が必要です。住居だけでなく、店舗や事務所、倉庫、さらに地下の駐車場であっても、これら2つの独立性を備えていれば区分所有権の目的となります。一方、最高裁判所の判例では、管理人室が隣の管理事務室と切り離して使えない造りであれば、壁で仕切られていても区分所有権の目的にならないとされました。排水の枝管についても、最高裁判所の判例は、階下の住戸の天井裏を通っていて、排水を流す住戸の側からは点検も修理もできない造りだったことを見て、共用部分に当たると判断しました。

共用部分は、法律上当然に共用部分となる法定共用部分と、規約で定めることで共用部分となる規約共用部分に分かれます。

• 法定共用部分：廊下や階段室のように造りからして共同で使う建物の部分と、専有部分に属さない附属物です。規約で定めなくても共用部分になります。
• 規約共用部分：独立して使える建物の部分や別棟の附属の建物を、規約で共用部分にしたものです。その旨の登記をしないと、第三者には共用部分だと主張できません。

共用部分は、原則として区分所有者全員の共有で、持分は専有部分の内法の床面積の割合によります。持分は住戸の売買についていき、持分だけを切り離して売ることは、法律に別段の定めがある場合のほかはできません。持分の割合も費用の負担割合も、規約で別に定められます。

共用部分の管理は、集会の決議で決めるのが原則で、規約で別の決め方にもできます。その管理で特定の住戸の使用に特別の影響が及ぶときは、その住戸の所有者の承諾が要ります。損害保険の契約を結ぶことも、この管理に入ります。これに対して、壊れた箇所を元に戻すような保存行為は、規約に別段の定めがなければ各共有者が一人でできます。管理者が規約の特別の定めによって共用部分を所有する形を、管理所有といいます。

建物の敷地には、建物が実際に建っている土地と、規約で敷地にした土地があります。建物と一体で使う庭や通路のような土地は、規約で定めて初めて敷地になります。建物が建っていた土地が一部滅失や分筆で建物の無い土地になった場合は、規約が無くても規約で定めた敷地と同じ扱いです。

専有部分を持つために敷地について持つ権利が敷地利用権で、借地のマンションなら賃借権などがこれに当たります。数人で持つ敷地利用権は、規約に別段の定めがなければ専有部分と分けて処分できません。これに反した処分の無効を善意の相手に言えるのは、分離して処分できない旨の登記がされた後の処分だけです。

4. 間違えやすいところ

一部共用部分について、全員の利害に関わる管理でも規約の定めが無ければ全員では行えないとする誤った記述がありました。全員で行うかどうかは事柄が全員の利害に関わるかで分かれ、規約はそれに加わるもう一つの場合です。

管理者が置かれている建物では、共用部分を保存する行為も管理者を通すしかないとする誤った記述がありました。管理者の保存の権限は各共有者の権限を取り上げるものではなく、規約に定めがなければ両方が併存します。

敷地の権利を失った区分所有者の側から土地所有者に、住戸を時価で買い取るよう求められるとする誤答肢がありました。時価での売渡しを求める権利は、専有部分の収去を請求できる土地所有者などの側のもので、請求の向きが逆です。

転売のためだけに買った人は特定承継人に当たらないとする誤った記述がありました。特定承継人の責任を定める規定は取得の目的で区別していないので、転売目的を理由に責任を外すことはできません。