令和7年度宅地建物取引士資格試験問25

この問題は2025年度(R7)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1. 価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。

2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。

3. 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、これらは併用するものとする。

4. 対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

正解は 選択肢1 です。

本問は不動産鑑定評価基準に関する基本的な知識を問う問題です。不動産の価格形成要因の分類や、各鑑定評価手法（収益還元法、原価法など）の基本的な考え方を理解しているかがポイントになります。

誤り
「一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因」であり、「自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因」に大別されるのは、一般的要因 です。個別的要因 とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因を指します。したがって、本肢の記述は誤りです。
正しい

収益還元法 は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。賃貸用不動産などに有効な手段ですが、自用の不動産 であっても賃貸を想定することにより適用することができます。

原価法 は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法です。減価修正 の方法としては、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つの方法があり、原則としてこれらを併用 します。

正しい
対象建築物に関する工事が完了していない場合であっても、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことができます。これを 未竣工建物等鑑定評価 と呼びます。