令和5年度 宅地建物取引士資格試験 問25

不動産鑑定評価基準における各鑑定手法（原価法、取引事例比較法など）の基本的な定義と適用条件に関する理解を問う問題です。正解は 選択肢4 です。

正解の根拠

取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を基準として価格を求める手法です。そのため、対象不動産と代替・競争関係にある不動産の取引事例が多数存在する場合に有効です。具体的には、近隣地域 や 同一需給圏内の類似地域等 において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合、あるいは 同一需給圏内の代替競争不動産 の取引が行われている場合に有効とされています。

各選択肢の解説

• 選択肢1：誤り
  原価法は、価格時点における対象不動産の 再調達原価 を求め、この再調達原価について 減価修正 を行って対象不動産の 積算価格 を求める手法です。収益価格を求める手法は「収益還元法」であり、比準価格を求める手法は「取引事例比較法」です。
• 選択肢2：誤り
  原価法は、対象不動産が建物または建物とその敷地である場合に適用できますが、対象不動産が 土地のみである場合 であっても、造成地や埋立地など、新たに土地を造成したと仮定した場合の 再調達原価が適切に求められる場合 には適用することができます。「いかなる場合も適用することができない」とする点は誤りです。
• 選択肢3：誤り
  取引事例比較法において採用する取引事例は、原則として特殊な事情のない事例が望ましいですが、特殊事情のある事例であっても、その具体的な状況が判明し、適切な事情補正を行うことができるもの であれば、取引事例として採用することが許されています。
• 選択肢4：正しい
  上記の通り、取引事例比較法は、近隣地域や同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合、または同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効となります。