平成30年度問25

この問題は2018年度(H30)に出題されたものです。出題時点の法令・制度に基づく内容のため、現行の内容と一致しない場合があります。

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

3. 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。

4. 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

解答・解説を読む

正解: 選択肢1

正解の根拠

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を標準として形成されます。これを 最有効使用の原則 といいます。したがって、選択肢1の記述は正しいです。

各選択肢の解説

選択肢1: 正しい。上記「正解の根拠」の通り、不動産の鑑定評価における 最有効使用の原則 の正しい定義です。
選択肢2: 誤り。収益還元法 は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効ですが、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用可能であるため、「適用すべきではない」とする本肢は誤りです。
選択肢3: 誤り。実際の鑑定評価に際しては、対象不動産の特性等に応じて、原則として 原価法、取引事例比較法 及び 収益還元法 の3手法を併用すべきです。いずれか1つを選択して適用するわけではありません。
選択肢4: 誤り。本肢の記述は 特定価格 の定義です。限定価格 とは、不動産と取得する他の不動産との併合や分割等に基づき、市場が相対的に限定される場合における取得部分の経済価値を適正に表示する価格をいいます。なお、民事再生法に基づく早期売却を前提として求められる価格は 特定価格 の例として挙げられます。