平成14年度 宅地建物取引主任者資格試験 問40

本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者が買主となる場合の 8種制限（自ら売主制限） に関する基本的な問題です。

正解の根拠

正解は 選択肢2 です。
宅建業法では、手付が交付された場合、相手方が 「履行に着手」 するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還することで契約の解除ができると定めています。本肢では、買主Bが「代金の一部を支払った」ため、買主としての履行に着手したことになります。手付解除は「相手方」が履行に着手するまで可能な制度であるため、買主が履行に着手した以上、売主Aからは手付の倍額償還による解除ができなくなります。

各選択肢の解説

• 選択肢1: 誤り
  宅建業法により、自ら売主となる場合、売主は代金の 2割（10分の2）を超える手付を受領することができません。これは強行規定であるため、買主の承諾があったとしても、制限を超える額を受領することは違反であり、2割を超える部分は無効となります。

• 選択肢2: 正しい
  上述の通り、買主Bが代金の一部を支払ったことは「履行の着手」に該当します。相手方が履行に着手したため、売主Aからの倍額償還による手付解除はできなくなります。

• 選択肢3: 誤り
  完成物件の場合、受領する手付金等の額が代金の「10分の1」を超えるか、または「1,000万円」を超える場合には原則として 保全措置 が必要です。しかし、「いかなる場合も」という表現が誤りです。例えば、買主への 所有権移転登記が完了した場合 には、未完成・完成物件を問わず保全措置を講じる必要はなくなります。

• 選択肢4: 誤り
  宅建業法では、債務不履行を理由とする損害賠償額の予定と違約金の合計額は、代金の 2割（10分の2）を超えてはならない と定められています。この上限を超える特約をした場合、「全額無効」になるのではなく、2割を超える部分のみが無効 となります。