平成11年度 宅地建物取引主任者資格試験 問10

正解の根拠

本設問は、他人物売買および契約不適合責任（担保責任）に関する民法の知識を問う問題です。
正解は選択肢1です。他人の所有物などの権利を対象とする売買契約（他人物売買）であっても、契約自体は有効に成立します（民法第561条）。売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負うことになります。本肢のように元の所有者Cに売却する意思がなく、結果的に所有権を移転できない場合であっても、契約の成立そのものが無効になるわけではありません（この場合、売主は債務不履行責任を負います）。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  上述の通り、他人物売買の契約は有効に成立します。売主AはCから建物を取得してBに移転する義務を負います。

• 選択肢2（誤り）
  （※現行民法では、旧民法にあった売主の善意解除の特則が削除されています）
  現行法の下では、売主からの契約解除は一般の債務不履行の規定（履行不能による解除など）に従います。買主Bが悪意（Aの所有物でないことを知っていた）であったとしても、売主Aが「損害を賠償しなければ契約を解除することができない」という制約を定めた規定はありません。

• 選択肢3（誤り）
  買主Bが抵当権の実行による所有権の喪失を防ぐため、抵当権の消滅のために出費（弁済）をしたときは、売主Aに対してその費用の償還を請求することができます。また、これにより損害を受けた場合は、買主が契約締結時に抵当権の存在を知っていた（悪意）ときであっても、損害賠償請求をすることができます。「損害賠償請求はできない」とする点が誤りです。

• 選択肢4（誤り）
  建物のシロアリ被害は、引き渡された目的物が品質に関して契約の内容に適合しない状態（契約不適合）に該当します。買主Bが売主Aに損害賠償を請求するためには、債務不履行の一般原則に従い、売主Aに帰責事由（故意または過失）があることが必要です（民法第415条）。しかし、Aが「契約締結時に知っていた（悪意）」ことまでは要求されず、知らなくても過失があれば損害賠償請求は可能です。したがって、「知っていたときでないと請求できない」とする本肢は誤りです。