平成7年度宅地建物取引主任者資格試験 問43

本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない者が買主となる場合に適用される、宅地建物取引業法の 自ら売主制限（8種制限） に関する問題です。
分譲価格（代金額）は5,000万円であることを踏まえて検討します。

正解の根拠

選択肢2 が正解です。
宅地建物取引業法において、債務不履行による 損害賠償の予定額と違約金の合計額 は、代金額の 10分の2（2割） を超える特約をしてはならないと制限されています。
本問の代金額は5,000万円であるため、その2割は 1,000万円 です。
選択肢の特約は「損害賠償の予定額1,000万円 ＋ 違約金500万円 ＝ 合計1,500万円」となり、上限の1,000万円を超えてしまうため、このような特約をすることはできません。したがって、記述は正しいです。

各選択肢の解説

• 選択肢1（誤り）
  宅地建物取引業法において、瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関して民法の原則（知った時から1年など）より買主に不利となる特約は無効とされていますが、例外として 「目的物の引渡しの日から2年以上」 と定める特約は有効と認められています。
  本肢の「引渡しの日から2年間とする」特約は有効となるため、売主Aはその特約に基づく期間のみ責任を負えばよく、「瑕疵を発見した時から1年間」責任を負わなければならないとする記述は誤りです。

• 選択肢2（正しい）
  上記の通り、損害賠償の予定額と違約金の合計は代金額の2割（1,000万円）を超えることはできません。合計1,500万円とする本特約は宅建業法違反となるため、特約をすることはできません。

• 選択肢3（誤り）
  宅地建物取引業法上、自ら売主制限において交付される手付は 解約手付 とみなされ、これより買主に不利な特約は無効となります。
  原則として買主は手付金の「全額」を放棄して解除しますが、「手付金の半額を放棄すれば解除できる」とする特約は原則よりも 買主に有利な特約 であるため有効です。したがって、買主Bは全額ではなく半額の放棄で契約を解除することができます。

• 選択肢4（誤り）
  売主が受領できる手付金の額は、いかなる理由があっても代金額の 10分の2（2割） を超えることはできません。
  本問では上限が1,000万円となるため、たとえ手付金等の保全措置を講じたとしても、上限を超える1,500万円を手付金として受領することはできません。