平成8年度 宅地建物取引主任者資格試験 問46
宅建業法自ら売主の8種制限手付金等の保全措置・手付額等の制限
宅地建物取引業者Aが自ら売主として, 宅地建物取引業者でない買主Bと宅地(価格5,000万円)の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち, 宅地建物取引業法及び民法の規定によれば, 正しいものはどれか。
解答・解説
正解: 4. ｢債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする｣旨の特約をした場合でも, 損害賠償と違約金を合計した額は, 1,000万円となる。
本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者ではない買主と契約を締結する場合に適用される「自ら売主制限（8種制限）」に関する問題です。宅地価格が5,000万円であることに留意して各選択肢を検討します。
各選択肢の解説
選択肢1：誤り
宅建業法上、宅建業者が自ら売主となる場合、受領できる手付金の額は代金の10分の2（20%）を超えることができません（宅建業法第39条）。
本問の代金は5,000万円であるため、手付金の限度額は1,000万円です。1,500万円を受領する特約は、1,000万円を超える部分（500万円）について無効となります。無効となった500万円は手付としての効力を持たないため、買主Bが手付を放棄して契約を解除したとしても、売主Aは無効部分である500万円を買主Bに返還しなければなりません。選択肢2：誤り
宅建業法上、宅建業者は自ら売主として宅地建物の割賦販売を行った場合、買主に当該物件を引き渡し、かつ、代金の10分の3（30%）を超える額の支払いを受けるまでは、登記等の売主の義務を履行しなくてもよい（所有権を留保できる）とされています（宅建業法第43条）。
本問では、受領した額が1,000万円であり、代金5,000万円の30%（1,500万円）を超えていません。したがって、Aは宅地を引き渡す際であっても、登記の移転等の義務をただちに履行する必要はありません。選択肢3：誤り
民法の規定によれば、損害賠償額の予定を定めた場合、実際の損害額が予定額を上回っていても増額を請求することはできず、逆に下回っていても減額を主張することはできません。本問では損害賠償額の予定が500万円と定められており、これは代金の20%（1,000万円）以内であるため特約として有効です。しかし、実際の損害が500万円を超えていることを証明できたとしても、特約で定めた予定額（500万円）を超える額を追加で請求することはできません。選択肢4：正しい
宅建業法上、損害賠償額の予定と違約金を定める場合、それらの合算額が代金の10分の2（20%）を超えてはなりません（宅建業法第38条）。これに反する特約は、20%を超える部分について無効となります。
本問では代金5,000万円の20%である1,000万円が上限となります。損害賠償の予定額1,000万円と違約金1,000万円を合意した場合、合計すると2,000万円となりますが、上限である1,000万円を超える部分（1,000万円）は無効となるため、有効となる合計額は1,000万円に減縮されます。したがって、本記述は正しいです。