平成9年度 宅地建物取引主任者資格試験 問39

本問は、宅地建物取引業者A（自ら売主）と宅地建物取引業者でないB（買主）の間の、建築工事完了前の分譲住宅（未完成物件）の売買契約に関する「8種制限」について問う問題です。

正解の根拠

選択肢4が誤りであり、正解となります。
建築工事完了前の物件（未完成物件）として売買契約を締結した場合、手付金等の保全措置の要否は、契約時の状態（未完成）を基準に判断されます。
未完成物件の場合、受領する手付金等の合計額が代金の 5% または 1,000万円 を超える場合に保全措置が必要となります。
本問の代金は5,000万円であるため、5%にあたる 250万円 を超える手付金等を受領する際には保全措置を講じなければなりません。
中間金（200万円）を受け取る時点で、すでに受領済みの手付金（200万円）と合わせて合計額が 400万円 となり、250万円を超えます。したがって、中間金受領時に建築工事が完了していたとしても、Aは手付金及び中間金について保全措置を講じる必要があります。

各選択肢の解説

• 選択肢1（正しい）
  未完成物件における手付金等の保全措置は、受領額の合計が代金の 5% または 1,000万円 を超える場合に必要です。代金5,000万円の5%は250万円となります。手付金として受領する200万円は250万円以下であるため、この時点での保全措置は不要です。

• 選択肢2（正しい）
  宅建業者が自ら売主となる売買契約で受領する手付は、いかなる名目であっても 解約手付 の性質を持つと規定されています。したがって、売買契約において特段の定めがなくても、売主Aが履行に着手するまでは、買主Bは手付を放棄して契約を解除することができます。

• 選択肢3（正しい）
  手付による解除について、宅建業法の規定よりも買主に不利な特約は無効となります。「30日以内に限る」と期間を制限する特約は買主に不利な特約に該当するため無効です。したがって、契約締結から45日が経過していても、売主Aが履行に着手していなければ、買主Bは手付を放棄して契約を解除することができます。

• 選択肢4（誤り）
  上述の通り、未完成物件として契約した以上、その後に工事が完了したとしても、保全措置の要否は未完成物件の基準（代金の5%または1,000万円超）で判断されます。中間金受け取りにより合計受領額が400万円となり基準額の250万円を超えるため、手付金及び中間金についての保全措置が必要です。